Jak správně stanovit výši nájemného, aby se byt rychle pronajal

Co se v článku dozvíte

• Jak správně stanovit výši nájemného.

• Proč vyšší cena často znamená nižší roční výnos.

• Jak funguje jednoduchá matematika pronájmu.

• Proč se vyplatí pronajmout byt o 500 až 1 000 Kč levněji.

• Jak díky tomu získáte kvalitnější nájemníky.

Proč je správná výše nájemného důležitější než maximální cena?

Odpověď je jednoduchá. Protože byt vydělává pouze tehdy, když v něm někdo skutečně bydlí.

Řada pronajímatelů přemýšlí takto:

Když nastavím nájem o 1 000 Kč vyšší, vydělám za rok o 12 000 Kč více.

Na papíře to vypadá logicky. Praxe ale bývá úplně jiná. Stačí, aby byt čekal na nájemníka jeden měsíc, a celý plán se rozpadá.

Je to podobné jako s taxíkem. Nejdražší jízda vám nevydělá nejvíc, pokud zákazník nepřijde. Lepší je jezdit pravidelně než čekat na jednu ideální zakázku.

Jak stanovit nájem, aby byt nezůstával prázdný?

Já jakožto realitní makléř, ale také investor do nemovitostí, používám jednoduchý postup, který dlouhodobě funguje.

1. Udělám analýzu trhu

Nejdříve zjistíme aktuální tržní nájemné.

Nestačí podívat se pouze na inzertní portály. Ty ukazují ceny, za které se byty nabízejí, nikoliv za které se skutečně pronajmou. Proto využívám oceňovací software, který pomůže určit reálnou cenovou hladinu v dané lokalitě.

2. Porovnám konkurenci

Každý byt je jiný. Rozhoduje stav, patro, výtah, balkon, parkování, sklep, orientace i vybavení. Teprve když známe všechny konkurenční nabídky, můžeme určit správnou cenu nájmu.

3. Nastavím nájem o 500 až 1 000 Kč níže

Právě tady se láme úspěch celého pronájmu. Pokud analýza ukáže, že podobné byty se nabízejí například za 17 000 Kč měsíčně, velmi často doporučuji nastavit nájem na 16 000 až 16 500 Kč. Na první pohled to může vypadat jako zbytečné zlevnění. Ve skutečnosti jde o jednu z nejvýnosnějších strategií.

Kolik skutečně stojí prázdný byt?

Většina nájemních smluv se uzavírá na jeden rok. Každý měsíc bez nájemníka proto výrazně snižuje roční výnos. Podívejme se na čísla.

Pokud snížíte nájem o:

• 500 Kč měsíčně, "ztratíte" maximálně 6 000 Kč za rok,

• 1 000 Kč měsíčně, "ztratíte" maximálně 12 000 Kč za rok.

Jeden měsíc neobsazeného bytu vás ale stojí přibližně:

• 15 000 až 25 000 Kč.

Dva měsíce znamenají ztrátu:

• 30 000 až 50 000 Kč.

Matematika je tedy velmi jednoduchá. Mírně nižší nájem často znamená výrazně vyšší roční výnos.

Proč získáte lepší nájemníky?

Tento efekt mnoho majitelů vůbec nečeká. Pokud je byt cenově atraktivní, během krátké doby se přihlásí větší počet zájemců. Najednou nemusíte brát prvního člověka, který zavolá a můžete vybírat. Právě možnost výběru je jednou z největších výhod dobře nastavené ceny.

Lépe prověříte zaměstnání, příjmy, reference i celkový dojem. Výsledkem bývá spolehlivější nájemník, delší doba pronájmu a méně problémů.

Vyplatí se nastavit nájem co nejvýše?

Ve většině případů ne. Cílem investora není dosáhnout nejvyšší měsíční částky, cílem je maximalizovat čistý roční výnos. Když byt stojí prázdný, nevydělává nic. Naopak dál platíte fond oprav, pojištění, případně splátku hypotéky nebo další provozní náklady. Proto je často rozumnější být na začátku o něco konkurenceschopnější.

Příklad z praxe

Ve Zlíně jsem řešil pronájem bytu, po analýze trhu jsem doporučil nastavit nájemné na 14 500 Kč, majitel požadoval 15 500 Kč měsíčně plus 4 500 Kč záloh na energie. Výsledek? Byt zůstal dva měsíce neobsazený.

Matematika je neúprosná:

Varianta, kterou jsem doporučoval od začátku: 14 500 Kč × 12 měsíců = 174 000 Kč za rok.

Skutečný výsledek: 15 500 Kč první dva měsíce nepřineslo žádný příjem a následně se byt pronajal za 14 500 Kč. Celkový roční příjem tak činil pouze 145 000 Kč.

Výsledek: - 29 000 Kč.

Jaký je závěr?

Správně nastavené nájemné není o tom, získat nejvyšší měsíční částku. Je o tom, aby byt vydělával dlouhodobě, měl minimum prostojů a bydlel v něm spolehlivý nájemník.

V Explicit Reality při stanovování výše nájemného kombinujeme data z oceňovacích softwarů, detailní znalost místního trhu a zkušenosti z vlastních investičních nemovitostí. Díky tomu dokážeme nastavit cenu tak, aby přinesla co nejlepší výsledek z dlouhodobého pohledu.

Pokud plánujete pronajmout svůj byt a chcete nastavit cenu nájmu správně hned napoprvé, rádi vám připravíme analýzu trhu a doporučíme optimální strategii pronájmu.

FAQ

Jak zjistit tržní nájemné bytu?

Nejspolehlivější je kombinace oceňovacích softwarů, analýzy aktuálních nabídek a zkušeností z reálně uzavřených pronájmů.

Vyplatí se nastavit vyšší nájem a čekat?

Ve většině případů ne. Jeden až dva měsíce bez nájemníka bývají finančně dražší než mírné snížení nájemného.

O kolik je vhodné snížit cenu nájmu?

Často stačí 500 až 1 000 Kč měsíčně pod srovnatelné konkurenční nabídky. Byt získá výrazně větší pozornost a majitel má možnost vybírat z více zájemců.

Jak dlouho se běžně uzavírá nájemní smlouva?

Standardem je smlouva na jeden rok s možností prodloužení, pokud jsou obě strany spokojené.

Proč je důležitý výběr nájemníka?

Spolehlivý nájemník znamená pravidelné placení nájemného, menší opotřebení bytu, nižší fluktuaci a méně starostí pro majitele.

Autor: Ing. Martin Kovář, realitní makléř / +420 604 507 027 / martin.kovar@explicitreality.cz