Vyúčtování služeb u pronájmu: co musí zaplatit nájemník a co pronajímatel

Co se v článku dozvíte

• Jaké služby můžete zahrnout do záloh a které musí hradit pronajímatel.

• Kdy je povinnost provést vyúčtování služeb.

• Co může po pronajímateli požadovat nájemník.

• Jaké pokuty hrozí při pozdním nebo neprovedeném vyúčtování.

Co jsou služby spojené s nájmem?

Jednoduše řečeno jde o náklady, které souvisejí s běžným užíváním bytu a které pronajímatel hradí dodavatelům nebo společenství vlastníků. Nájemník na ně většinou přispívá formou měsíčních záloh.

Ne každý náklad domu ale můžete přenést na nájemníka. Právě tady vzniká nejvíce chyb.

Jaké služby můžete zahrnout do záloh na služby?

Do záloh na služby lze běžně zahrnout například:

• dodávku studené vody,

• teplou vodu,

• vytápění,

• odvoz komunálního odpadu,

• osvětlení společných prostor,

• úklid společných prostor,

• provoz výtahu,

• provoz komína,

• odvoz odpadních vod,

• provoz domácího telefonu,

• příjem televizního a rozhlasového signálu, pokud jej zajišťuje dům,

• další služby, na kterých se pronajímatel s nájemníkem výslovně dohodnou.

Otázka je jednoduchá. Slouží tato služba běžnému užívání bytu? Pokud ano, zpravidla ji lze do záloh zahrnout. Je to podobné jako u provozu automobilu. Palivo nebo myčka jsou běžné provozní náklady. Nový motor už nikoliv.

Jaké náklady naopak nelze po nájemníkovi požadovat?

Do vyúčtování služeb nesmíte zahrnout náklady, které souvisejí s vlastnictvím nemovitosti nebo její správou.

Patří sem například:

• fond oprav,

• pojištění domu,

• odměna výboru SVJ,

• správa domu,

• účetnictví SVJ,

• opravy společných částí domu,

• rekonstrukce,

• splátky úvěru SVJ,

• daň z nemovitosti.

Tyto náklady jsou povinností vlastníka bytu.

V praxi se bohužel stále setkáváme s tím, že někteří pronajímatelé jednoduše přepošlou nájemníkovi celý předpis od SVJ. To je chyba, která může vést ke zbytečným sporům.

Kdy musí pronajímatel provést vyúčtování služeb?

Ano, zákon stanovuje přesnou lhůtu. Pronajímatel musí provést vyúčtování služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.Pokud je zúčtovacím obdobím kalendářní rok, musí být vyúčtování doručeno nejpozději do 30. dubna následujícího roku. Nájemník jej musí skutečně obdržet.

Co musí vyúčtování obsahovat?

Správné vyúčtování by mělo obsahovat zejména:

• výši zaplacených záloh,

• skutečné náklady jednotlivých služeb,

• způsob rozúčtování,

• výši přeplatku nebo nedoplatku.

Nájemník musí být schopen z vyúčtování pochopit, jak byla výsledná částka vypočtena.

Může nájemník požadovat podklady?

Nájemník má právo požádat o doložení podkladů, ze kterých bylo vyúčtování sestaveno.

Pronajímatel by měl umožnit nahlédnutí například do:

• faktur,

• rozúčtování od správce domu,

• odečtů měřidel,

• dalších dokumentů, podle kterých bylo vyúčtování provedeno.

Transparentnost většinou zabrání větším sporům.

Jaké jsou sankce při nevyúčtování služeb?

Tady bývá mnoho pronajímatelů překvapených.

Pokud pronajímatel nesplní svou zákonnou povinnost a vyúčtování služeb nepředloží včas, může vzniknout povinnost zaplatit nájemníkovi 50 Kč za každý den prodlení.

Stejná sankce může vzniknout i při nesplnění dalších povinností souvisejících s vyúčtováním, pokud není mezi stranami platně sjednáno jinak. Při několikaměsíčním prodlení se tak může jednat o částky v řádu tisíců až desítek tisíc korun.

Příklad z praxe

Jedna rada z praxe Martina Kováře z Explicit Reality: nikdy nepřepisujte smlouvy na dodávku energií na nájemníka.

Může se to zdát jednodušší, protože nájemník si řeší vše sám. Ve skutečnosti ale jako vlastník ztrácíte kontrolu. Pokud přestane platit, dodavatel energií bude komunikovat s nájemníkem, nikoliv s vámi. O problému se často dozvíte až ve chvíli, kdy je pozdě.

Přesně to se stalo jednomu z majitelů bytu. Nájemník několik měsíců neplatil elektřinu a těsně před ukončením nájmu se odstěhoval. Majitel zjistil vzniklý dluh až ve chvíli, kdy distributor elektroměr odpojil.

Aby mohl byt znovu pronajmout, musel nejprve uhradit 22 000 Kč za dlužnou elektřinu. Následně zaplatil dalších 6 000 Kč za nové připojení elektroměru. Celý proces trval přibližně tři měsíce, během kterých nebylo možné byt pronajmout. Při nájemném 19 000 Kč měsíčně přišel o dalších 57 000 Kč.

Výsledek? Kvůli jednomu špatnému rozhodnutí vznikla majiteli celková ztráta 85 000 Kč, nemluvě o času, administrativě a zbytečném stresu.

Jak nastavit zálohy na služby správně?

Ideální je vycházet z předchozí skutečné spotřeby.

Příliš nízké zálohy znamenají vysoké nedoplatky. Příliš vysoké zase zbytečně zatěžují nájemníka.

V Explicit Reality doporučujeme zálohy jednou ročně přehodnotit podle skutečné spotřeby. Díky tomu bývají přeplatky i nedoplatky minimální.

FAQ

Musí pronajímatel každý rok provést vyúčtování služeb?

Ano. Pokud vybírá zálohy na služby, má povinnost je každoročně vyúčtovat ve stanovené zákonné lhůtě.

Může pronajímatel účtovat nájemníkovi fond oprav?

Nemůže. Fond oprav je nákladem vlastníka bytu.

Má nájemník právo vidět faktury?

Ano. Nájemník může požadovat předložení podkladů, ze kterých bylo vyúčtování sestaveno.

Jak dlouho má nájemník na reklamaci vyúčtování?

Nájemník může proti vyúčtování podat námitky do 30 dnů od jeho doručení, pokud se smluvní strany nedohodly jinak.

Jaká je pokuta za nevyúčtování služeb?

Obvykle činí 50 Kč za každý den prodlení, pokud není mezi stranami sjednána jiná výše.

Závěr

Správně nastavené zálohy na služby, kvalitní vyúčtování služeb a dodržení zákonných lhůt chrání nejen nájemníka, ale především samotného pronajímatele.

V Explicit Reality pomáhá Martin Kovář investorům i majitelům bytů nastavit nájemní vztahy tak, aby byly dlouhodobě bezpečné, přehledné a bez zbytečných sporů. Pokud si nejste jistí, jak správně nastavit služby spojené s nájmem nebo připravit vyúčtování energií, rádi vám pomůžeme.


Autor: Ing. Martin Kovář, realitní makléř / +420 604 507 027 / martin.kovar@explicitreality.cz