Běžné opotřebení bytu vs poškození nájemcem: co si jako pronajímatel smíte strhnout z kauce

Co si z článku odnesete

• Běžné opotřebení bytu, tedy vyšlapaná podlaha nebo mírně zašlé stěny, nesmíte dát k tíži nájemce. Říká to § 2293 občanského zákoníku.

• Poškození nad rámec běžného užívání, třeba propálený koberec nebo rozbité dveře, strhnout smíte. Musíte ho ale doložit.

• Od 1. ledna 2026 platí nové limity: drobná oprava do 1 500 Kč, roční limit 150 Kč za m², dopravu hradí nájemce navíc.

• Za poškozenou věc nesmíte chtít cenu nové. Počítá se stáří a amortizace.

• Bez předávacího protokolu a fotek neprokážete nic. Důkazní břemeno je na vás, ne na nájemci.

Co je běžné opotřebení bytu a proč ho nesmíte dát k tíži nájemce?

Běžné opotřebení je přirozený pokles vzhledu a funkce věcí, který vznikne normálním bydlením. Zjednodušeně: to, co se s bytem stane, když v něm někdo tři roky slušně žije a nic neničí.

Zákon je tu překvapivě přísný k vám, ne k nájemci. Podle § 2293 občanského zákoníku nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání. Tu poslední část si přečtěte dvakrát. Znamená, že opotřebení jde na vás, i kdyby vás to mrzelo.

Sem patří vyšlapaná podlaha v místě, kudy se chodí, mírně zašlá malba, drobné oděrky u vypínačů nebo stopy po nábytku na koberci. To všechno je normální. Za to nájemci nesmíte sáhnout na kauci ani korunou.

Tady je tvrdá pravda, kterou hodně pronajímatelů slyší nerado: byt po třech letech nájmu nebude vypadat jako po kolaudaci. A ani nemá.

Předávací protokol bytu, jak ho sepsat správně.

Kde končí opotřebení a začíná poškození?

Hranice je v tom, jestli škoda vznikla běžným užíváním, nebo něčím navíc. Opotřebení je následek normálního bydlení. Poškození je následek nedbalosti, hrubého zacházení nebo úmyslu.

Představte si to jako auto z půjčovny. Vrátíte ho s pár kilometry navíc a zaprášenými koly, to je opotřebení. Vrátíte ho s promáčklými dveřmi a spálenou spojkou, to je poškození. Rozdíl pozná každý.

Aby to bylo v praxi jasné, tady je hranice na konkrétních příkladech.

Běžné opotřebení (nesmíte strhnout z kauce):

• Vyšlapaná nebo matná podlaha v běžných trasách

• Mírně zašlé nebo lehce ušpiněné stěny po delším bydlení

• Drobné oděrky a otisky nábytku

• Vybledlá malba, zažloutlé stropy nad topením

• Opotřebené těsnění, uvolněná klika po letech používání

Poškození (strhnout smíte, když ho doložíte):

• Propálený nebo rozřezaný koberec

• Hluboké rýhy a díry v podlaze, například od kolečkové židle bez podložky

• Rozbité dveře, prasklé umyvadlo, chybějící záchodová deska

• Počmárané nebo poškrábané zdi, díry po kotvách bez zednického začištění

• Zničené spotřebiče nad rámec běžné poruchy, neodborné zásahy do elektroinstalace

• Plíseň způsobená nevětráním, kterou nájemce nenahlásil

Klíčové slovo u poškození je nad rámec běžného užívání. Vyšlapaný koberec je opotřebení. Koberec s dírou po cigaretě je škoda.

Nejčastější spory s nájemci a jak jim předejít.

Kdo platí drobné opravy a běžnou údržbu v nájemním bytě?

Rozdělení je dané zákonem a od roku 2026 se změnila čísla. Základní princip zůstává: vy jako pronajímatel držíte byt ve stavu způsobilém k bydlení, nájemce si hradí běžnou údržbu a drobné opravy. Vyplývá to z § 2257 občanského zákoníku.

Co přesně je „drobná oprava" a „běžná údržba" nedefinuje občanský zákoník, ale nařízení vlády č. 308/2015 Sb. A právě to se od letoška změnilo.

Co se změnilo od 1. ledna 2026?

Novela, provedená nařízením vlády č. 493/2025 Sb., zvedla po deseti letech limity. Konkrétně:

• Drobná oprava je nově taková, jejíž cena nepřesáhne 1 500 Kč za jednu opravu. Dřív to bylo 1 000 Kč.

• Roční limit nákladů na drobné opravy, které nese nájemce, se zvedl ze 100 Kč na 150 Kč za 1 m² podlahové plochy bytu.

• Náklady na dopravu řemeslníka se do těchto limitů nezapočítávají. Hradí je nájemce navíc.

Co to znamená pro vás v číslech? U bytu 60 m² nese nájemce drobné opravy do ročního součtu 9 000 Kč (60 × 150 Kč). Vše nad tento strop platíte vy.

Novela zároveň rozšířila běžnou údržbu o pravidelné kontroly a čištění topných zařízení, tedy kamen, kotlů etážového topení a kouřovodů, pokud jsou součástí bytu. Přibyla i kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny baterie. Neplatí to pro radiátory a rozvody ústředního topení, ty zůstávají na vás.

Jedna past, do které pronajímatelé šlapou: vyšší limity si se nájemcem sjednat nemůžete. Dohoda, že drobná oprava je až do 3 000 Kč, by byla neplatná, protože zákon ji považuje za zjevně nepřiměřenou k tíži nájemce. Nižší limit sjednat lze, a pokud ho v platné smlouvě máte, platí přednostně.

Musíte kvůli novele měnit stávající nájemní smlouvy?

Nemusíte. Nová čísla platí automaticky ze zákona i pro smlouvy uzavřené dřív, pokud v nich nemáte sjednané limity nižší. Doporučení do budoucna je jednoduché: v nové smlouvě neuvádějte konkrétní částky, ale odkažte přímo na nařízení vlády č. 308/2015 Sb. v platném znění. Tím se vám smlouva nezastará při každé další valorizaci.

Nájemní smlouva, na co si dát pozor.

Kolik si smíte za poškození naúčtovat?

Ne cenu nové věci. Tohle je nejčastější a nejdražší omyl pronajímatelů. Za osm let starou vanu, kterou nájemce poškodí, nedostanete cenu nové vany.

Občanský zákoník preferuje uvedení do původního stavu. A původním stavem se rozumí stav v okamžiku, kdy jste byt nájemci předali, snížený o běžné opotřebení, které mezitím vzniklo. Jinými slovy počítá se amortizace, tedy stáří a opotřebení věci.

Příklad. Koberec za 15 000 Kč, který byl při předání osm let starý a nájemce ho propálil. Nemůžete chtít 15 000 Kč. Musíte zohlednit, že koberec už měl většinu životnosti za sebou. Reálně vymahatelná bude zlomková část, často jen pár tisíc.

Pokud oprava nedává ekonomický smysl, protože by stála víc než nová věc, řeší se to cenou obvyklou v době poškození. Tedy tím, za kolik pořídíte srovnatelnou, stejně starou věc, ne novou.

Kdy a kolik smíte strhnout z kauce?

Z kauce smíte pokrýt tři věci: dluh na nájemném, nedoplatky za energie a prokázané škody nad rámec běžného opotřebení. Nic víc. Kauce spolu se smluvní pokutou přitom nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájmu, to plyne z § 2254 občanského zákoníku.

Zásadní je slovo prokázané. Důkazní břemeno je na vás. Když si část kauce necháte, musíte nájemci písemně vyúčtovat, co a proč, a doložit to fotkami nebo fakturami. Bez toho jde o bezdůvodné obohacení a nájemce může peníze vymáhat zpět, klidně i soudně.

Běžné opotřebení do vyúčtování vůbec nepatří. Nezapisuje se do protokolu a nesmí se strhávat. Když ho tam dáte, oslabujete celý svůj nárok.

Vrácení kauce, kdy a kolik musíte vrátit.

Jak poškození vůbec doložíte, když na to dojde?

Bez důkazu z okamžiku předání nemáte nic. A důkaz musíte mít vy, ne nájemce. Tady většina sporů o kauci padá, protože pronajímatel „ví", že byt předával v pořádku, ale neumí to prokázat.

Funguje jediná věc: předávací protokol při nastěhování i při vystěhování, doplněný fotodokumentací stavu bytu. Bez protokolu z počátku nájmu nemáte s čím porovnávat, a jakékoli poškození obhájíte jen těžko.

V Explicit Reality proto stav bytu při předání dokumentujeme detailně, včetně 3D skenu prostoru. Máme tím černé na bílém, v jakém stavu byt do nájmu šel, což je v případě sporu ten nejsilnější důkaz, jaký můžete mít. Fotka se dá zpochybnit, kompletní sken celého bytu k datu předání ne.

Předávací protokol bytu, ochrana obou stran.

Kdo tohle všechno má hlídat u každého nájmu?

Teď se zamyslete, kolik z toho stíháte u každého bytu a každé výměny nájemníka. Protokol při nastěhování. Fotodokumentace. Hlídání ročního limitu drobných oprav. Posouzení, co je opotřebení a co škoda. Výpočet amortizace. Písemné vyúčtování kauce s důkazy. A to celé tak, aby to obstálo, kdyby nájemce šel k advokátovi.

U jednoho bytu to zvládnete. U tří nebo pěti se z toho stává práce na půl úvazku, kde jedna chyba znamená nevymahatelnou škodu nebo vrácenou kauci navíc.

Přesně tuhle agendu za pronajímatele přebíráme. Ve správě nemovitostí Explicit Reality hlídáme předávací protokoly, dokumentaci stavu bytu, rozdělení oprav podle aktuálního znění nařízení i korektní vyúčtování kauce. Vy inkasujete nájem, papírování a spory řešíme my.

Správa nemovitostí Explicit Reality.

Časté otázky (FAQ)

Je vymalování bytu po nájemci běžné opotřebení, nebo si ho smím strhnout? Záleží na délce nájmu a stavu stěn. Po delším řádném bydlení je zašlá malba běžné opotřebení a kompletní vymalování si strhnout nesmíte. Jiná situace je počmáraná nebo poškozená zeď, to je škoda.

Co když nájemce poškození způsobil, ale já nemám předávací protokol z nastěhování? Pozice je slabá. Bez protokolu a fotek z počátku nájmu těžko prokážete, že poškození nevzniklo dřív. Důkazní břemeno je na vás, takže bez dokumentace většinou nárok neobhájíte.

Můžu si za poškozenou věc naúčtovat cenu nové? Ne. Musíte zohlednit stáří a opotřebení věci, tedy amortizaci. Za osm let starý spotřebič dostanete zlomek ceny nového, ne plnou částku.

Kolik teď platí nájemce za drobné opravy? Od 1. ledna 2026 je drobná oprava taková, která nepřesáhne 1 500 Kč za jednu opravu. Roční limit je 150 Kč za m² podlahové plochy. Dopravu řemeslníka hradí nájemce nad tento limit.

Můžu si ve smlouvě sjednat vyšší limit drobných oprav, třeba 3 000 Kč? Ne. Vyšší limit by byl neplatný, protože zákon ho považuje za zjevně nepřiměřený k tíži nájemce. Sjednat lze jen limit nižší než zákonný.

Do kdy musím vrátit kauci? Bez zbytečného odkladu po skončení nájmu. Zákon nestanoví žádnou paušální třicetidenní lhůtu. Nespornou část byste měli vrátit hned, u sporné části musíte doložit důvod.

Chcete pronajímat bez sporů o kauci a bez papírování?

Rozdíl mezi opotřebením a poškozením rozhoduje o tom, jestli vám nájem vydělává, nebo jestli budete vracet peníze a soudit se. My v Explicit Reality tuhle hranici hlídáme za vás, od předávacího protokolu a 3D skenu bytu až po korektní vyúčtování kauce.

Předejte správu svého bytu Explicit Reality. Postaráme se o dokumentaci, opravy i nájemníky, vy jen inkasujete. Kontaktujte nás .

Další články, které vás mohou zajímat

• Předávací protokol bytu: ochrana obou stran

• Vrácení kauce: kdy a kolik musíte nájemci vrátit

• Vyúčtování služeb nájemníkům: termíny, pokuty a jak se vyhnout 50 Kč za den prodlení

• Nájemní smlouva: na co si dát jako pronajímatel pozor

• Správa nemovitostí Explicit Reality: pronajímejte bez starostí

Autor: Dalibor Stříbný / +420 777 602 691 / dalibor.stribny@explicitreality.cz