Náležitosti nájemní smlouvy: co musí obsahovat, aby ochránila pronajímatele

Co se v článku dozvíte

• Které tři náležitosti dělají z papíru platnou nájemní smlouvu

• Jak vysokou kauci si smíte vzít a proč vás zákonný strop tří nájmů může nemile překvapit

• Kdy a jak dát nájemci výpověď tak, aby u soudu obstála

• Co patří do předávacího protokolu, bez kterého přijdete o důkazy

• Jak nastavujeme nájemní smlouvy v Explicit Reality, aby kryly pronajímatele

Co musí nájemní smlouva obsahovat?

Tři věci: kdo, co a za kolik. Když ve smlouvě chybí kterákoli z nich, nemáte platnou nájemní smlouvu, ale zbožné přání.

Nájemní smlouva se řídí zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem. U nájmu bytu k tomu přistupují zvláštní ustanovení § 2235 až § 2301, která výrazně chrání nájemce jako slabší stranu. To je první věc, kterou byste jako pronajímatel měli vědět. Zákon není napsaný ve váš prospěch, takže vaše ochrana stojí a padá s tím, jak dobře máte smlouvu sepsanou.

Kdo: přesná identifikace smluvních stran

U obou stran uveďte jméno, datum narození nebo rodné číslo, trvalé bydliště a kontakt. U právnické osoby IČ a sídlo.

Zní to banálně, dokud nemusíte doručovat výpověď nebo vymáhat dluh. Pak zjistíte, že bez správné identifikace a doručovací adresy je vaše pozice mnohem slabší.

Co: co nejpřesnější popis bytu

Popište byt tak, aby nešel zaměnit s žádným jiným. Adresa, číslo bytové jednotky, dispozice, podlaží, číslo listu vlastnictví a katastrální území.

Čím přesnější popis, tím méně prostoru pro dohady o tom, co přesně jste pronajali a v jakém stavu.

Za kolik: nájemné a zálohy na služby odděleně

Nájemné a zálohy na služby vždy rozepište zvlášť. Nikdy je neslévejte do jedné částky.

Má to praktický důvod. Zálohy na energie a služby se jednou ročně vyúčtují, nájemné ne. A jak si za chvíli ukážeme, do zákonného stropu kauce se počítá jen čisté nájemné, zálohy na služby ne.

Musí být smlouva písemně? Ano, § 2237 vyžaduje písemnou formu. Malý háček ale je, že neplatnost pro nedostatek formy nemůže vůči nájemci namítat pronajímatel. Ústní dohoda vás tedy nechrání, chrání nájemce.

Chcete mít jistotu, že smlouva stojí na pevných základech? Podívejte se na kompletní kontrolní seznam náležitostí od Explicitního Nájemníka.

Jaká má pronajímatel práva a povinnosti?

Pronajímatel má tři hlavní povinnosti a k nim odpovídající práva. A ještě jednu povinnost, na kterou se zapomíná.

Vaše povinnosti jako pronajímatele:

1. Předat byt ve stavu způsobilém k bydlení a nechat nájemce byt nerušeně užívat.

2. Zajišťovat větší opravy a udržovat byt způsobilý k bydlení po celou dobu nájmu.

3. Vrátit kauci po skončení nájmu, a to i s úroky. K tomu se dostaneme níže.

Vaše práva jako pronajímatele:

1. Dostávat nájemné a zálohy včas a v přesné výši.

2. Vstoupit do bytu za dohodnutých podmínek a zkontrolovat, jak nájemce byt užívá.

3. Použít kauci na krytí dluhů a škod a požadovat její doplnění.

Tady je tvrdá pravda: většina sporů nevzniká proto, že by nájemce byl darebák. Vzniká proto, že si strany předem nevyjasnily, kdo co platí a co smí. Dobrá smlouva tyhle hrany obrousí dopředu.

Víc o tom, co všechno spadá na vaše bedra a co na bedra nájemce, najdete v článku Práva a povinnosti pronajímatele.

Jak vysokou kauci (jistotu) si smíte vzít a na co si dát pozor?

Maximálně trojnásobek měsíčního nájemného. A pozor, počítá se jen čisté nájemné, zálohy na služby do stropu nepatří.

Občanský zákoník mluví o kauci jako o jistotě, ale je to totéž. Do února 2017 mohl pronajímatel žádat až šestinásobek nájemného. Novela to snížila na polovinu. Kdo dnes napíše do smlouvy vyšší kauci, k té části nad limit se vůbec nepřihlíží.

Příklad. Pronajímáte byt za čisté nájemné 15 000 Kč měsíčně. Nejvyšší kauce, kterou si smíte vzít, je 45 000 Kč. Ať už je nájemné jakkoli vysoké, tenhle poměr platí vždy.

Když kauci vyčerpáte, nájemce ji musí doplnit. Pokud si z jistoty pokryjete dluh nebo škodu během nájmu, má nájemce povinnost doplnit ji zpět do původní výše. Nesplnění téhle povinnosti může být důvodem k výpovědi.

Kauci vracíte s úroky. Na tohle zapomíná devět z deseti pronajímatelů. Nájemce má ze zákona právo na úroky z jistoty za celou dobu, od jejího složení až do vrácení, a to i když o tom smlouva mlčí. Proto výši úroku doporučujeme rovnou sjednat ve smlouvě. Ušetříte si tím pozdější dohady o tom, jakou sazbu vlastně použít.

Kauce není předplacený nájem. Nájemce nesmí přestat platit poslední měsíce s tím, že „se to strhne z kauce“. Jistota slouží k pokrytí nároků až po skončení nájmu, ne jako záloha na nájemné.

Detailně jsme kauci rozebrali v samostatném článku Kauce (jistota) v nájemní smlouvě: kolik si vzít a jak ji vrátit.

Jak vás chrání smluvní pokuta a kde má strop?

Smluvní pokuta je vaše pojistka proti pozdním platbám a porušování smlouvy. Má ale jeden strop, o kterém spousta pronajímatelů netuší.

V nájemních smlouvách Explicit Reality nastavujeme smluvní pokutu ve výši 0,05 % z dlužné částky za každý den prodlení. Nájemce tak ví, že opozdit se s platbou se nevyplatí, a vy máte jasný, vymahatelný nástroj.

Tady ale přichází zádrhel, který mnohé překvapí. Kauce a smluvní pokuta se do zákonného limitu počítají dohromady. Součet jistoty a smluvních pokut nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Co to znamená v praxi? Když si vezmete kauci ve výši tří nájmů, na smluvní pokutu už vám nezbývá prostor. Když si vezmete kauci ve výši dvou nájmů, můžete doúčtovat smluvní pokutu až do onoho trojnásobku. Je to hra o jeden společný balík.

Jak smluvní pokutu nastavit tak, aby platila a zároveň se vešla do limitu, rozebíráme v článku Smluvní pokuta v nájemní smlouvě.

Kdy a jak můžete dát nájemci výpověď?

Nájemce nevyhodíte, kdy se vám zachce. Zákon vám dovoluje vypovědět nájem jen z konkrétních důvodů a jen konkrétním postupem. Když jeden z nich pominete, výpověď u soudu neobstojí.

Existují tři cesty.

1. Výpověď s tříměsíční výpovědní dobou (§ 2288). Použijete ji, když nájemce hrubě poruší své povinnosti. Typicky když nezaplatí nájemné a služby po dobu alespoň tří měsíců, závažně poškozuje byt nebo v něm dělá nepovolené stavební úpravy. Výpovědní doba běží od prvního dne měsíce následujícího po doručení.

2. Okamžitá výpověď bez výpovědní doby (§ 2291). Ta patří k nejtěžším případům, tedy ke zvlášť závažnému porušení. Zákon sem řadí například situaci, kdy nájemce nezaplatil nájemné a služby alespoň za tři měsíce nebo byt vážně poškozuje. Pozor, před doručením takové výpovědi musíte nájemce písemně vyzvat, aby své jednání napravil. Bez téhle výzvy se k výpovědi vůbec nepřihlíží.

3. Výpověď z osobní potřeby (§ 2288 odst. 2). Když byt potřebujete pro sebe nebo blízkého příbuzného. Tenhle důvod ale platí jen u smluv na dobu neurčitou, u smlouvy na dobu určitou ho použít nemůžete.

A teď to nejdůležitější, na čem výpovědi nejčastěji padají. Výpověď musí být písemná, musí být řádně doručena a musíte v ní nájemce poučit o jeho právu podat do dvou měsíců k soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Když tohle poučení chybí, je výpověď neplatná. Ano, i dokonale odůvodněná výpověď je bez jediné věty poučení jen cár papíru.

Celý postup krok za krokem, včetně vzoru textu výpovědi, najdete v článku Výpověď nájemní smlouvy pronajímatelem.

Proč nestačí vzor nájemní smlouvy z internetu?

Protože vzor neřeší váš byt, vašeho nájemce a vaše rizika. Řeší průměr.

Stažený vzor je jako konfekční oblek. Padne zhruba, ale nikde přesně. A u nájemní smlouvy vás ta nepřesnost může stát desítky tisíc.

Nejčastější chyby stažených vzorů:

• Chybí poučení nájemce o právu na soudní přezkum výpovědi, takže vaše výpověď je předem neplatná.

• Smluvní pokuta je nastavená nad zákonný limit, takže se k ní nepřihlíží.

• Chybí předávací protokol, takže nemáte důkaz o původním stavu bytu.

• Popis bytu je obecný, takže se snadno zpochybní, co přesně jste pronajali.

Vzor vás ochrání přesně do první komplikace. U jedné z nejdražších transakcí, kterou jako majitel bytu podstupujete, je to sázka, kterou nechcete prohrát.

Co je předávací protokol a proč bez něj neriskujete?

Předávací protokol je fotka reality v den, kdy nájemce přebírá byt. Bez ní si po roce nedokážete, v jakém stavu byt původně byl.

Do protokolu patří:

• Popis stavu bytu a jeho vybavení, ideálně s fotkami

• Stavy všech měřidel: elektřina, voda, plyn

• Seznam předaných klíčů

• Podpisy obou stran a datum

Proč na tom tolik záleží? Nájemce nemusí byt vrátit v naprosto stejném stavu. Bere se ohled na běžné opotřebení, tedy drobné škrábance a stárnutí materiálů. Ale rozbité okno nebo zničená kuchyňská linka běžné opotřebení nejsou. A jestli chcete tuhle škodu z kauce strhnout, musíte prokázat, jak byt vypadal na začátku. Bez předávacího protokolu ten důkaz nemáte.

Jak protokol správně sepsat, ukazujeme v článku Předávací protokol bytu krok za krokem.

Kdo platí co: nájemce, nebo pronajímatel?

Jednoduché pravidlo: drobnosti platí nájemce, velké věci pronajímatel.

Nájemce platí:

• Běžnou údržbu a drobné opravy podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb.

• Energie a služby podle své spotřeby

• Škody, které v bytě způsobil nad rámec běžného opotřebení

Pronajímatel platí:

• Větší opravy a opravy zajišťující způsobilost bytu k bydlení

• Náklady spojené s vlastnictvím: příspěvky do fondu oprav, pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí

• Odměny statutárním orgánům SVJ a správu domu

Hranice mezi drobnou opravou a větší opravou je přesně to místo, kde spory vznikají. Proto se vyplatí mít ve smlouvě odkaz na nařízení vlády 308/2015 Sb., které pojmy vymezuje. Ušetříte si dohadování nad každou kapající baterií.

Jak nastavujeme nájemní smlouvy v Explicitním Nájemníkovi?

Aby vám bylo jasné, jak vypadá smlouva, která opravdu kryje pronajímatele, tady je pár konkrétních klauzulí, které do našich nájemních smluv dáváme.

• Povinné pojištění odpovědnosti nájemce ve výši alespoň 4 000 000 Kč. Když nájemce vytopí sousedy, škoda nejde z vaší kapsy.

• Vyloučení automatického prodloužení nájmu (§ 2285). Nájem na dobu určitou vám neskončí tím, že by se sám prodloužil, prodloužit ho lze jen výslovnou dohodou.

• Zákaz kouření jako podstatné porušení smlouvy. Byt zapáchající po cigaretách je náklad na vymalování i ušlý nájem, tuhle klauzuli oceníte.

• Smluvní pokuta 0,05 % z dlužné částky za každý den prodlení. Jasná motivace platit včas.

• Povinnost vrátit byt nově bíle vymalovaný a předávací protokol jako nedílná příloha. Žádné dohady o tom, v jakém stavu se byt vrací.

Za pět let po sobě jsme v Explicit Reality získali ocenění Realitka roku (2021 až 2025). Neděláme to obecnými radami, děláme to smlouvami, které obstojí, když přijde první problém.

Časté dotazy k nájemní smlouvě

Musí být nájemní smlouva písemná? Ano, § 2237 občanského zákoníku vyžaduje písemnou formu. Neplatnost pro nedostatek formy ale nemůže vůči nájemci namítat pronajímatel, takže ústní dohoda chrání spíš nájemce než vás.

Může být kauce vyšší než tři nájmy? Ne. Součet kauce a smluvních pokut nesmí přesáhnout trojnásobek čistého měsíčního nájemného. K částce nad limit se nepřihlíží.

Může dát pronajímatel výpověď bez důvodu? U nájmu bytu ne. Vypovědět nájem smíte jen z důvodů uvedených v § 2288 nebo § 2291 a důvod musíte ve výpovědi konkrétně popsat.

Musím nájemci platit úrok z kauce? Ano. Nájemce má ze zákona právo na úroky z jistoty od jejího složení do vrácení, a to i když o tom smlouva mlčí. Výši úroku proto doporučujeme sjednat rovnou ve smlouvě.

Kdo platí opravy v pronajatém bytě? Drobné opravy a běžnou údržbu platí nájemce podle nařízení vlády 308/2015 Sb. Větší opravy a náklady spojené s vlastnictvím nese pronajímatel.

Co když nájemce po skončení nájmu byt nevyklidí? Nesmíte měnit zámky ani ho svépomocí vystěhovat, hrozilo by vám odškodnění. Musíte postupovat právní cestou. Proto je klíčové mít nájem správně ukončený a doručený.

Chcete mít nájemní smlouvu, která vás opravdu ochrání?

Nájemní smlouva rozhoduje o tom, jestli bude pronájem pasivní příjem, nebo měsíce starostí. My v Explicit Reality připravujeme smlouvy, které kryjí pronajímatele od kauce přes smluvní pokutu až po výpověď, a ke každému bytu sepisujeme předávací protokol.

A pokud se pronájmu nechcete věnovat vůbec, máme pro vás službu Explicitní nájemník, kde se o váš byt i o nájemce postaráme za vás a vy jen dostáváte nájem.

Chcete pronajímat bez chyb a bez starostí? Ozvěte se Explicit Reality a domluvíme se, jak na to.

Další články, které vás mohou zajímat

• Kauce (jistota) v nájemní smlouvě: kolik si vzít a jak ji vrátit

• Předávací protokol bytu krok za krokem

• Výpověď nájemní smlouvy pronajímatelem

• Smluvní pokuta v nájemní smlouvě

• Práva a povinnosti pronajímatele

Autor: Dalibor Stříbný / +420 777 602 691 / dalibor.stribny@explicitreality.cz