Výpověď nájemní smlouvy pronajímatelem: kdy na ni máte právo a jak ji dát, aby obstála u soudu

Co se v článku dozvíte:

• Z jakých zákonných důvodů může pronajímatel vypovědět nájem bytu (§ 2288 a § 2291 občanského zákoníku)

• Kdy platí tříměsíční výpovědní doba a kdy můžete dát výpověď okamžitě, bez výpovědní doby

• Jak výpověď napsat a doručit krok za krokem, aby ji soud nezrušil

• Jak se nájemce může bránit a co vás stojí vadná výpověď

• Pět nejčastějších chyb pronajímatelů a jak se jim vyhnout

Jsem Dalibor Stříbný z Explicit Reality a výpovědi z nájmu řeším z druhé strany, než jak je popisuje většina návodů. V Explicit Reality přebíráme byty i s neplatiči a výpovědi za pronajímatele řešíme právní cestou. Díky tomu přesně vím, kde výpovědi nejčastěji padají.

Kdy může pronajímatel vypovědět nájem bytu?

Pronajímatel může vypovědět nájem bytu jen ze zákonných důvodů. Nemůžete dát výpověď „protože už nechci pronajímat" ani „protože jsem si to rozmyslel".

Nájemce má u nájmu bytu velmi silnou ochranu. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) vyjmenovává důvody výpovědi taxativně, tedy uzavřeně. Co v zákoně není, to jako důvod použít nejde. A tyto důvody nerozšíříte ani ujednáním ve smlouvě, i kdyby s tím nájemník podepsal souhlas.

Srovnejte si to s druhou stranou. Nájemník u smlouvy na dobu neurčitou může dát výpověď kdykoli a bez udání důvodu, stačí mu dodržet tříměsíční lhůtu. Vy takovou volnost nemáte. Právě proto se na výpovědi vyplatí připravit dřív, než ji vůbec začnete psát.

Jaké jsou důvody výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou?

Pronajímatel může dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou podle § 2288 občanského zákoníku. Část důvodů platí pro dobu určitou i neurčitou, část jen pro dobu neurčitou.

Důvody podle § 2288 odst. 1, které platí u smlouvy na dobu určitou i neurčitou:

1. Nájemce hrubě poruší svou povinnost z nájmu. Typicky neplatí nájemné nebo zálohy na služby, poškozuje byt, obtěžuje sousedy nebo užívá byt v rozporu se smlouvou.

2. Nájemce je pravomocně odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, na členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, případně proti cizímu majetku v domě.

3. Byt má být vyklizen ve veřejném zájmu, protože ho z veřejnoprávního důvodu nelze dál užívat (typicky demolice nebo rozsáhlá rekonstrukce nařízená úřadem).

4. Je dán jiný obdobně závažný důvod, pro který nelze v nájmu pokračovat.

Které důvody platí jen u smlouvy na dobu neurčitou?

Vlastní bytovou potřebu můžete jako důvod použít pouze u smlouvy na dobu neurčitou. Rozšiřuje ji § 2288 odst. 2 a týká se dvou situací:

• Byt má užívat pronajímatel nebo jeho manžel, který opouští rodinnou domácnost v souvislosti s rozvodem (musí být podán návrh na rozvod, nebo už být rozvedeno).

• Pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného v přímé linii, nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (rodič, dítě, vnuk, ale i sourozenec).

Pozor na jeden háček, na kterém řada pronajímatelů narazí. U smlouvy na dobu určitou vlastní potřebu jako důvod uplatnit nelze. Pokud jste byt pronajali na dva roky a chcete se do něj sami nastěhovat dřív, zákonný důvod k výpovědi nemáte. Zbývá vám dohoda s nájemníkem, nebo počkat do konce sjednané doby.

A ještě jedna povinnost, na kterou se zapomíná. Když dáte výpověď z důvodu vlastní potřeby a byt pak k uvedenému účelu do jednoho měsíce od vyklizení nevyužijete, musíte ho nájemci znovu pronajmout, nebo mu nahradit škodu. Výpověď „na vlastní potřebu", za kterou byt vzápětí pronajmete dráž někomu jinému, se vám tedy může pěkně prodražit.

Kdy můžete dát výpověď bez výpovědní doby, tedy okamžitě?

Výpověď bez výpovědní doby dává pronajímatel podle § 2291 občanského zákoníku, když nájemce poruší povinnost zvlášť závažným způsobem. Nájem pak končí doručením výpovědi a nájemce má byt odevzdat bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce.

Zákon uvádí jako zvlášť závažné porušení zejména tyto situace:

• Nájemce nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců. Tři měsíce nemusí jít po sobě, dluh se sčítá, a sčítá se i nájemné se zálohami na služby.

• Nájemce poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem.

• Nájemce působí pronajímateli nebo lidem v domě závažné škody nebo obtíže.

• Nájemce užívá byt neoprávněně jinak nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Tady je tvrdá pravda, na které padá většina „okamžitých" výpovědí: dřív než výpověď doručíte, musíte nájemce písemně vyzvat k nápravě a dát mu k tomu přiměřenou lhůtu. Vyplývá to z § 2291 odst. 3. Pokud výzvu vynecháte, k výpovědi se vůbec nepřihlíží. Nájem prostě běží dál, jako by se nic nestalo.

To je zásadní rozdíl oproti tříměsíční výpovědi pro hrubé porušení podle § 2288. U té zákon předchozí výzvu k nápravě pro platnost nevyžaduje, stačí, aby porušení trvalo ke dni doručení. U okamžité výpovědi podle § 2291 je výzva k nápravě povinná. Když neplatiče chcete vystěhovat rychle a bez výzvy, sáhnete vedle.

Jak dát výpověď z nájmu krok za krokem?

Krok 1: Zvolte správný zákonný důvod a připravte si důkazy. Rozmyslete si, který konkrétní důvod na vaši situaci sedí a čím ho doložíte. U dluhu je to přehled plateb, u obtěžování třeba stížnosti sousedů. Bez důkazu je i pravdivý důvod u soudu k ničemu.

Krok 2: U okamžité výpovědi nejdřív pošlete výzvu k nápravě. Jde-li o výpověď bez výpovědní doby podle § 2291, zašlete nájemci písemnou výzvu, popište v ní závadné chování a stanovte přiměřenou lhůtu na nápravu. Teprve když lhůta marně uplyne, můžete dát výpověď.

Krok 3: Sepište výpověď písemně a uveďte v ní konkrétní důvod. Výpověď musí mít písemnou formu. Důvod v ní popište konkrétně a skutkově, ne jen odkazem na paragraf. Obecná nebo neuvedená příčina znamená, že výpověď je zdánlivá nebo neplatná.

Krok 4: Poučte nájemce o právu bránit se u soudu. Do výpovědi musíte podle § 2286 odst. 2 zařadit poučení, že nájemce má právo vznést proti výpovědi námitky a do dvou měsíců od doručení navrhnout soudu přezkoumání její oprávněnosti. Chybí-li toto poučení, je výpověď neplatná. Tohle je nejčastější formální chyba vůbec.

Krok 5: Doručte výpověď prokazatelně. Výpověď je účinná až doručením. Doručte ji osobně proti podpisu, nebo doporučeně s dodejkou. U společného nájmu manželů musí být doručena oběma. Bez důkazu o doručení nemáte nic.

Krok 6: Pohlídejte běh výpovědní doby a předání bytu. Zapište si datum doručení, spočítejte konec výpovědní doby a připravte předávací protokol. Byt přebírejte se stavem měřidel a fotodokumentací.

Jak dlouhá je výpovědní doba a odkdy běží?

Výpovědní doba u výpovědi pronajímatele podle § 2288 je tři měsíce a běží od prvního dne kalendářního měsíce, který následuje po doručení výpovědi.

Ukažme si to na datech. Doručíte výpověď 5. února. Výpovědní doba začne běžet 1. března a skončí 31. května. Nájem tedy končí posledním květnovým dnem, ne dřív. U výpovědi bez výpovědní doby podle § 2291 je to jinak, tam nájem končí už doručením výpovědi a nájemce má byt odevzdat nejpozději do jednoho měsíce.

Jak se nájemce může proti výpovědi bránit?

Nájemce má dva měsíce od doručení výpovědi na to, aby podal k soudu návrh na přezkoumání její oprávněnosti. Vyplývá to z § 2290 občanského zákoníku.

A teď to podstatné. Soud nejdřív zkoumá, jestli výpověď vůbec splňuje zákonné náležitosti, tedy formu, konkrétní důvod, poučení a doručení. Když v některém z těchto bodů uděláte chybu, je výpověď neplatná nebo neoprávněná a nájem trvá dál. Nemáte tři měsíce, máte spor na několik měsíců i déle a byt pořád obsazený.

U neplatiče je to citelné dvojnásob. Dokud výpověď neobstojí, dluh roste dál. V praxi jsme viděli případy, kdy dlužné nájemné mezi podáním žaloby a rozhodnutím soudu narostlo o desítky tisíc korun. Čas přitom pracuje proti vám, ne proti nájemci.

Přesně proto řešíme výpovědi a neplatiče za pronajímatele v rámci služby Explicitní Nájemník. Přebíráme byty i s problémovými nájemníky, hlídáme formu i lhůty a právní kroky vyřídíme za vás. Co jsme se za rok téhle služby naučili, popisuju v článku Rok s Explicitním Nájemníkem.

Jaké chyby dělají pronajímatelé při výpovědi nejčastěji?

1. Chybí poučení o právu bránit se u soudu. Nejčastější důvod, proč soud výpověď zruší. Bez poučení podle § 2286 odst. 2 je výpověď neplatná, i kdyby byl důvod stoprocentní.

2. Důvod je uvedený obecně nebo vůbec. „Vypovídám nájem podle § 2288" nestačí. Musíte konkrétně popsat, co se stalo, kdy a jak.

3. U okamžité výpovědi chybí výzva k nápravě. Bez předchozí výzvy s přiměřenou lhůtou se k výpovědi podle § 2291 vůbec nepřihlíží.

4. Špatné nebo neprokazatelné doručení. E-mail, SMS nebo výpověď hozená do schránky bez svědka se u soudu obhajuje těžko. U manželů musí být doručeno oběma.

5. Výpověď u smlouvy na dobu určitou z důvodu vlastní potřeby. U doby určité tento důvod zákon nedovoluje. Řešením je dohoda, nebo počkat do konce sjednané doby.

Časté dotazy k výpovědi nájmu ze strany pronajímatele

Může pronajímatel dát výpověď bez udání důvodu? U nájmu bytu ne. Pronajímatel musí vždy uvést konkrétní zákonný důvod podle § 2288 nebo § 2291. Výpověď bez důvodu je neplatná, a to i kdyby ji smlouva připouštěla.

Jak vystěhovat neplatiče? Nejdřív ho písemně vyzvěte k úhradě dluhu a nápravě s přiměřenou lhůtou. Když nezaplatí a dluh dosáhne alespoň tří měsíčních plateb, můžete dát výpověď bez výpovědní doby podle § 2291. Pokud byt neodevzdá, následuje žaloba na vyklizení a případně exekuce. Vyplatí se to celé řešit s odborníkem, chyba v postupu vás stojí měsíce.

Kdy začíná běžet tříměsíční výpovědní doba? Od prvního dne kalendářního měsíce, který následuje po doručení výpovědi. Doručíte-li 5. února, doba běží od 1. března a končí 31. května.

Musí být výpověď z nájmu písemná? Ano. Výpověď nájmu bytu vyžaduje písemnou formu a je účinná až doručením druhé straně. Ústní výpověď ani zpráva v aplikaci nestačí.

Co když nájemce po skončení nájmu byt neodevzdá? Užívá pak byt bez právního důvodu. Můžete se domáhat vyklizení soudní cestou a požadovat náhradu za užívání i náhradu škody. Sami nájemníka vystěhovat nesmíte, hrozila by vám odpovědnost.

Platí stejná pravidla i pro pronájem nebytových prostor nebo pozemku? Ne. Přísná ochrana podle § 2288 a § 2291 se týká nájmu bytu a domu k bydlení. Nájem prostor sloužících k podnikání i nájem jiných věcí se řídí odlišnými pravidly, kde je pronajímatel volnější.

Nenechte si výpověď zbytečně shodit u soudu

Prodej i pronájem nemovitosti patří k nejdražším transakcím vašeho života a výpověď z nájmu je jeden z bodů, kde se malá chyba počítá ve velkých penězích. Špatná forma, chybějící poučení nebo unáhlené doručení dokáží nájem prodloužit o měsíce a u neplatiče prohloubit dluh o desítky tisíc.

V Explicit Reality, realitní kanceláři oceněné pětkrát za sebou titulem Realitka roku, řešíme výpovědi, neplatiče i vyklizení za pronajímatele každý týden. Máme pobočky ve Zlíně, Uherském Brodě, Uherském Hradišti, Hodoníně, Brně a Praze.

Chcete dát výpověď tak, aby obstála, nebo se zbavit starostí s nájemníky úplně? Ozvěte se mi. Napište na dalibor.stribny@explicitreality.cz nebo využijte službu Explicitní Nájemník a právní kroky necháte na nás.

Další články, které vás mohou zajímat

• Rok s Explicitním Nájemníkem: Co jsme se naučili a co jsme vylepšili

• Představujeme vám Explicitního Nájemníka: pronájem bez starostí

• Co musí obsahovat nájemní smlouva

• Kauce a jistota při pronájmu bytu

• Zvyšování nájemného, kolik a jak často

Autor: Dalibor Stříbný / +420 777 602 691 / dalibor.stribny@explicitreality.cz