Ucpaný odpad: kdo hradí opravu v nájemním bytě? Nájemce chtěl 1 300 Kč, nedostal nic

Co se v článku dozvíte

• Kde přesně končí odpovědnost SVJ a kde začíná odpovědnost nájemce za odpadní potrubí

• Proč se čištění ucpaného odpadu nepočítá do limitu drobných oprav a nájemce ho platí bez ohledu na cenu

• Jak zjistit, jestli je problém ve stoupačce, nebo v bytě, aniž byste hádali

• Jak takový spor uzavřít bez advokáta a bez soudu

• Co si po tomto případu dáváme do každé nájemní smlouvy

Co se v tom bytě vlastně dělo?

Nájemce nám hlásil ucpaný odpad v kuchyni. Zavolal instalatéra, ten odpad ráno pročistil a odjel.

Večer téhož dne byl odpad ucpaný znovu.

Tohle je klíčový detail. Odpad, který se ucpe během jednoho dne po vyčištění, nemá vadu v potrubí. Má vadu v tom, co do něj teče. Nájemce do něj musel něco lít.

Celkem se odpad ucpal dvakrát. Po druhém případu nám nájemce poslal fakturu a chtěl 1 300 korun proplatit. Argumentoval tím, že jde o vadu domu, konkrétně o ucpanou stoupačku, tedy společnou část, kterou má na starosti SVJ.

Tady je nepříjemná pravda, kterou v takové chvíli slyší majitel nerad: dokud nevíte, kde přesně je ucpávka, nemáte argument. Máte jen dvě protichůdná tvrzení.

Jak jsme zjistili, kde je problém?

Nechali jsme to prověřit správcovskou firmou domu.

Postup byl jednoduchý a stojí nula korun, pokud dům má správce:

Krok 1: Kontrola bytů nad a pod. Když je ucpaná stoupačka, projeví se to u více bytů ve stejné svislici. Správcovská firma provedla šetření v horních i spodních bytech.

Krok 2: Vyhodnocení. Výsledek byl jednoznačný. Stoupačky ucpané nebyly. Problém se týkal výhradně jednoho bytu, tedy vodorovného potrubí od dřezu ke stoupačce.

Krok 3: Časová souvislost. Ráno čisté, večer ucpané. To samo o sobě vylučuje vadu společné části domu. Stoupačka se nezanese za deset hodin.

Kamerovou kontrolu jsme v tomhle případě nepotřebovali. U složitějších sporů ji ale doporučuji, protože kamerová zkouška je jediný důkaz, o kterém se nedá diskutovat. Vidíte, kde ucpávka je a z čeho.

Kde končí potrubí SVJ a kde začíná potrubí nájemce?

Dělicí čára je svislý rozvod, lidově stoupačka.

• Svislý rozvod a hlavní svod jsou společnou částí domu. Jejich čištění a opravy platí SVJ ze společných prostředků.

• Vodorovné potrubí od zařizovacího předmětu ke stoupačce je součástí bytu. Sifon pod dřezem, koleno, svod za obkladem. Tohle už je věc nájemce a pronajímatele.

Když tedy nájemce řekne „to je stoupačka", ptejte se: která? A jak to víte?

Ucpaný odpad: kdo hradí opravu v nájemním bytě podle zákona?

Čištění ucpaných odpadů až ke svislým rozvodům platí nájemce. Je to výslovně uvedeno v § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., ve znění nařízení vlády č. 493/2025 Sb., které tuto činnost řadí mezi běžnou údržbu bytu.

Formulace v předpisu je doslovná: běžnou údržbou je mimo jiné čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Navazuje na § 2257 odst. 2 občanského zákoníku, podle kterého nájemce provádí a hradí běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

Takže odpověď na otázku „kdo to platí" zní: nájemce, pokud je ucpávka v bytě před stoupačkou. A pronajímatel nebo SVJ, pokud je ve stoupačce nebo za ní.

Počítá se čištění odpadu do limitu 1 500 Kč na drobné opravy?

Nepočítá. A tohle je bod, který v roce 2026 překvapí obě strany.

V našem případě šlo o 1 300 korun, tedy částku pod limitem. Ale i kdyby faktura zněla na devět tisíc, platí ji nájemce. Proč?

Nařízení vlády rozlišuje dvě různé kategorie:

Drobné opravy jsou vymezené v § 4 a § 5. Ty mají od 1. ledna 2026 limit 1 500 Kč na jednu opravu, dříve to bylo 1 000 Kč. Roční strop je 150 Kč za metr čtvereční podlahové plochy bytu, dříve 100 Kč. Náklady na dopravu řemeslníka se do limitu nezapočítávají a hradí je nájemce zvlášť.

Běžná údržba je vymezená v § 2. A žádný finanční limit nemá.

Čištění zanesených odpadů spadá do běžné údržby. Roční strop 150 Kč/m² se na tuto položku nevztahuje, protože ten se týká jen drobných oprav podle § 4 a § 5.

Pozor na jednu výjimku: pokud máte v nájemní smlouvě sjednáno něco výhodnějšího pro nájemce, přednost má smlouva. Proto si smlouvu přečtěte dřív, než začnete argumentovat nařízením vlády.

Může nájemce chtít po pronajímateli proplatit opravu, kterou si zaplatil sám?

Může, ale jen za konkrétních podmínek. A v tomhle případě splněné nebyly.

Občanský zákoník to řeší v § 2264 až § 2267:

1. Nájemce musí vadu oznámit. Vadu, kterou je třeba odstranit bez prodlení, ihned. Jinou bez zbytečného odkladu.

2. Pronajímatel má vadu odstranit v přiměřené době poté, co mu byla oznámena.

3. Teprve když pronajímatel nekoná, může nájemce vadu odstranit sám a žádat náhradu odůvodněných nákladů.

4. Nájemce ale nemá právo na náhradu, pokud vadu způsobily okolnosti, za které sám odpovídá. To je § 2265 odst. 2 a navazující § 2267.

Nájemce v tomto případě neměl nárok hned ze dvou důvodů. Vadu způsobil sám tím, jak byt užíval. A šlo o běžnou údržbu, kterou má ze zákona platit on, ne majitel.

Jak jsme spor v Explicit Reality uzavřeli?

Bez soudu, bez advokáta, bez hádky. Jen s dokumentací a s jedním vysvětlením.

Poslali jsme nájemci písemné shrnutí, které obsahovalo:

• výsledek šetření správcovské firmy, tedy že stoupačky ucpané nejsou a problém se týká jen jeho bytu

• časovou souvislost, kdy ráno čisté a večer ucpané vylučuje vadu domu

• citaci § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb.

• informaci, že tato položka nespadá do ročního limitu drobných oprav

• praktické vysvětlení, jak se odpad v bytě má udržovat

Ten poslední bod byl nakonec nejdůležitější. Nájemce vzal požadavek na 1 300 korun zpět a od té doby se závada neopakovala.

Majitelé nezaplatili nic. Nájemce zůstal v bytě. To je z našeho pohledu nejlepší možný výsledek, protože výměna nájemce stojí majitele podstatně víc než jakákoli faktura od instalatéra.

Co jsme po tomto případu změnili

Tři věci, které dnes v Explicit Reality řešíme jinak.

1. Odpady jsou ve smlouvě jmenovitě. Nespoléháme na odkaz na nařízení vlády. Do smlouvy píšeme konkrétně, že čištění odpadů od zařizovacích předmětů ke svislému rozvodu hradí nájemce jako běžnou údržbu.

2. Do předávacího protokolu patří stav odpadů. Když je byt při předání v pořádku, máte důkaz. Náš 3D sken bytu při předání řeší většinu sporů o stav nemovitosti dřív, než vzniknou.

3. Nájemce dostává jednu stránku „jak se v bytě chovat". Zbytky jídla do dřezu nepatří. Tuk po smažení do dřezu nepatří. Vlhčené ubrousky do WC nepatří. Zní to samozřejmě, ale právě tyhle tři věci stojí za většinou ucpaných odpadů, které řešíme.

Časté otázky

Kdo platí ucpaný odpad v nájemním bytě? Nájemce, pokud je ucpávka v bytě před svislým rozvodem. Čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům je běžná údržba podle § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb.

Platí nájemce i ucpanou stoupačku? Neplatí. Svislý rozvod je společnou částí domu a jeho čištění hradí SVJ nebo bytové družstvo ze společných prostředků.

Vztahuje se na čištění odpadu limit 1 500 Kč? Nevztahuje. Limit 1 500 Kč na jednu opravu a roční strop 150 Kč/m² platí od 1. 1. 2026 pro drobné opravy podle § 4 a § 5 nařízení vlády. Běžná údržba podle § 2 finanční limit nemá.

Co když nájemce zaplatí instalatéra sám a pošle mi fakturu? Nemusíte ji proplatit, pokud šlo o běžnou údržbu nebo o vadu, kterou nájemce sám způsobil. Vyžádejte si zprávu instalatéra s popisem místa a příčiny ucpávky.

Jak poznám, jestli je problém ve stoupačce, nebo v bytě? Nechte správcovskou firmu prověřit byty nad a pod tím Vaším. Pokud nikdo jiný problém nemá, je ucpávka ve Vašem bytě. U složitějších případů pomůže kamerová kontrola potrubí.

Co znamená, když se odpad ucpe hned po vyčištění? Že příčina není v potrubí, ale v tom, co do něj teče. Stoupačka se nezanese za jeden den. V našem případě byl odpad ráno pročištěný a večer znovu ucpaný.

Můžu si čištění odpadů dát do smlouvy jinak? Můžete. Smlouva může být pro nájemce výhodnější než nařízení vlády a pak má přednost smlouva. Opačně to nefunguje, ustanovení v neprospěch nájemce nad rámec zákona neobstojí.

Chcete mít tohle vyřešené dřív, než k tomu dojde?

Spor o ucpaný odpad stojí 1 300 korun. Spor o to, kdo je v bytě za co odpovědný, stojí měsíce nervů a někdy i nájemce.

V Explicit Reality řešíme správu nájemních bytů tak, že tyhle situace řešíme za majitele. Smlouva, předávací protokol se 3D skenem, komunikace s nájemcem i s SVJ, zjištění příčiny závady a její vyúčtování.

Chcete pronajímat bez sporů a bez faktur, které nemáte platit? Spočítejte si nájemné zdarma nebo nám napište.

Další články, které Vás mohou zajímat

• Náležitosti nájemní smlouvy

• Předávací protokol bytu: proč chrání pronajímatele i nájemce

• Běžné opotřebení versus poškození bytu nájemcem

• Kauce u pronájmu bytu

• Vyúčtování služeb nájemníkům

Autor: Dalibor Stříbný / +420 777 602 691 / dalibor.stribny@explicitreality.cz