Jak se zbavit problémového nájemníka: devět měsíců klidu, pak demontáž kuchyně ve tři ráno

Co se v článku dozvíte

• Jak se z bezproblémového nájmu stane během několika týdnů krizová záležitost

• Kdy jde o hrubé porušení povinností a kdy už o zvlášť závažné porušení s výpovědí bez výpovědní doby

• Proč jsme okamžitou výpověď nedali hned první týden a co bychom tím majiteli způsobili

• Sedm kroků, kterými jsme případ dovedli k předání bytu za tři týdny místo dvou let u soudu

• Jestli existuje registr problémových nájemníků a co dělat, když chcete byt s problémovým nájemníkem prodat

Co se v tom bytě vlastně stalo?

Klient nám předal do správy byt 2+1 ve Zlíně s už existující nájemní smlouvou. Nájemkyní byla osmdesátiletá paní, která v bytě bydlela se svým dospělým synem. Syn byl v době uzavření nájmu dlouhodobě upoutaný na lůžko a odkázaný na péči matky.

Prvních devět měsíců neexistoval jediný důvod k řešení. Nájemné i zálohy na služby chodily vždy včas, paní komunikovala slušně, sousedé neměli žádné připomínky.

Pak se jeho zdravotní stav zásadně změnil. Z člověka upoutaného na lůžko se stal člověk velmi aktivní. A tu aktivitu obrátil proti bytu.

Odmontovával žárovky. Vyšrouboval zásuvky ze stěn. Rozebral kuchyňskou linku. Sundával dvířka skříněk. Rozbil křeslo. Bušil do radiátorů. Nedělo se to v jednu konkrétní denní dobu, dělo se to o půlnoci, ve tři ráno, v deset dopoledne i odpoledne.

Sousedé si stěžovali okamžitě, prakticky od prvního incidentu. Nešlo jen o hluk. Šlo o strach lidí v domě, kteří netušili, co se za zdí děje.

Byla to ještě běžná stížnost na hluk, nebo už porušení nájemní smlouvy?

Bylo to porušení nájemní smlouvy, a to hned ve dvou rovinách současně.

První rovina je poškozování bytu. Demontáž kuchyňské linky, zásuvek a elektroinstalace není běžné opotřebení. Je to zásah do vybavení a do bezpečnosti bytu.

Druhá rovina je obtěžování ostatních osob v domě. Hluk ve tři ráno, opakovaně a dlouhodobě, je jednání, které narušuje pravidla obvyklá pro chování v domě. Ta má nájemce povinnost dodržovat podle § 2256 odst. 2 občanského zákoníku.

Tady je důležitá věc, kterou si majitelé často neuvědomují: za klid v domě odpovídá vůči ostatním vlastníkům majitel bytu, ne nájemce. Sousedé nepíšou nájemci. Píšou vlastníkovi a výboru SVJ. A ten tlak jde přímo na majitele, který o problému často zjistí až z rozčileného e-mailu.

Kdy může pronajímatel dát výpověď bez výpovědní doby?

Občanský zákoník rozlišuje dvě intenzity porušení povinností nájemce a k nim dva různé nástroje.

Hrubé porušení povinností, § 2288 odst. 1 písm. a): pronajímatel dává výpověď s tříměsíční výpovědní dobou. Podle judikatury tady nemusí předcházet žádná výzva k nápravě, stačí, aby porušování trvalo ke dni doručení výpovědi.

Zvlášť závažné porušení povinností, § 2291: pronajímatel může vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat odevzdání bytu bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Zákon sem v odstavci 2 řadí zejména neplacení nájemného a služeb po dobu alespoň tří měsíců, poškozování bytu nebo domu závažným či nenapravitelným způsobem a způsobování závažných škod nebo obtíží pronajímateli či osobám, které v domě bydlí.

A teď ta část, na které v praxi padá většina výpovědí: podle § 2291 odst. 3 musíte nájemce nejdřív vyzvat, aby závadné chování napravil, a dát mu na to přiměřenou dobu. Nejvyšší soud to potvrdil v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 4249/2016. Bez předchozí výzvy je okamžitá výpověď neplatná.

Proč jsme okamžitou výpověď nepoužili jako první krok?

Protože výpověď není konec problému. Výpověď je začátek další, mnohem dražší fáze.

Představte si, že výpověď doručíte a nájemce se nevystěhuje. Co se stane dál? Nemůžete vyměnit zámek, nemůžete vystěhovat věci, nemůžete odpojit elektřinu. Musíte podat žalobu na vyklizení, počkat na rozsudek, počkat na právní moc a pak nařídit výkon rozhodnutí.

Po celou tu dobu byt nevydělává a poškozování pokračuje.

K tomu připočtěte konkrétní situaci: osmdesátiletá žena a syn se zdravotním postižením, kteří nemají kam jít. Soud tuhle skutečnost do svého rozhodování promítne. A i kdyby ne, majitel by na konci dostal zpět byt v horším stavu, po měsících bez nájemného a s účtem za právní zastoupení.

Proto jsme v Explicit Reality zvolili jiný postup. Výpověď jsme si připravili jako pojistku, ale primárně jsme řešili to, co problém opravdu ukončí: najít těm lidem jiné bydlení.

Výsledek? Tři týdny místo soudního řízení. A náklady majitele: 30 000 korun na škodě, z toho většina pokrytá jistotou.

Jak se zbavit problémového nájemníka krok za krokem

Krok 1: Zdokumentovali jsme stav bytu a všechny incidenty

Při předání bytu do správy jsme dělali 3D sken. To se ukázalo jako zásadní. Když přišlo na vyčíslení škody, nešlo o slovo proti slovu, ale o srovnání dvou konkrétních stavů.

K tomu fotodokumentace každého poškození s datem, písemný záznam každé stížnosti souseda a přesné časy nočních incidentů.

Krok 2: Vyzvali jsme nájemkyni písemně k nápravě

Formálně, doporučeně, s výčtem konkrétních jednání a s přiměřenou lhůtou. Tenhle krok jsme neudělali proto, že bychom čekali zázrak. Udělali jsme ho proto, aby měl majitel čistou právní pozici pro případ, že by dohoda selhala.

Krok 3: Sedli jsme si se sousedy a s výborem SVJ

Tohle je krok, který se přeskakuje nejčastěji a mstí se nejvíc. Sousedům jsme vysvětlili, co se v bytě děje, že o tom majitel ví a že se to aktivně řeší. Domluvili jsme jeden komunikační kanál místo pěti paralelních stížností.

Výsledek: přestaly chodit anonymní výhrůžky vlastníkovi a lidé v domě přestali situaci eskalovat na vlastní pěst.

Krok 4: Oslovili jsme charitní organizaci ve Zlíně

Tady byl zlom celého případu. Bylo zřejmé, že paní v jejím věku a v její situaci sama náhradní bydlení nesežene.

Charita případ převzala a začala pracovat ve spolupráci se sociálním odborem města. To je kombinace, která funguje. Charita má kontakt s rodinou, sociální odbor má nástroje a přehled o možnostech.

Krok 5: Žádost o městský byt, která neprošla

Prvním řešením, o které charita usilovala, byl městský byt. Město žádost zamítlo. Rodina nesplnila kritéria pro přidělení a zájemců je ve Zlíně mnohem víc než volných bytů.

Píšu to sem záměrně, protože představa „sociální systém to vyřeší" je zbožné přání. Neprošlo to.

Krok 6: Náhradní bydlení do tří týdnů

Sociální odbor ve spolupráci s charitou zabral. Od okamžiku, kdy se případu ujali, do tří týdnů byla rodina v jiném bytě.

Tři týdny. Pro srovnání, soudní vyklizení by trvalo měsíce až roky a stálo by mnohonásobně víc.

Krok 7: Předání bytu a vyúčtování

Nájem skončil dohodou. Byt jsme převzali protokolárně, se srovnáním proti 3D skenu z doby předání do správy.

Vyúčtování vypadalo takto:

• Škoda na vybavení a bytě: 30 000 Kč

• Pokryto z jistoty a z nájemného za období po vystěhování

• Přeplatek na elektřině započten ve prospěch nájemce

• Po započtení všeho se část peněz nájemci vracela

Ano, čtete správně. Po škodě za třicet tisíc dostala rodina ještě něco zpátky. Protože jsme počítali poctivě a protože jsme situaci nenechali eskalovat.

Existuje registr problémových nájemníků?

Žádný veřejný registr problémových nájemníků v Česku neexistuje. Občas se tak označují komerční služby, ale ty pracují jen s tím, co je veřejně dostupné.

Reálně máte k dispozici tři zdroje:

• Centrální evidence exekucí, placený výpis, ukazuje probíhající exekuce

• Insolvenční rejstřík, zdarma, ukazuje insolvence a oddlužení

• Registry dlužníků vedené bankami a nebankovními společnostmi, kam se ale běžný pronajímatel nedostane

Žádný z nich by neodhalil to, co se stalo tady. Paní prošla bez jediného škraloupu a devět měsíců platila na den přesně. Riziko nepřišlo z minulosti, přišlo ze změny zdravotního stavu, kterou nešlo předvídat. Jak prověření děláme, popisuji v článku Proč se vyplatí prověřit nájemníka před pronájmem.

Dá se prodat byt s problémovým nájemníkem?

Dá, ale počítejte se slevou a s tím, že kupující převezme celou situaci včetně nájemní smlouvy.

Podle § 2221 občanského zákoníku nájem přechází na nového vlastníka. Kupující tedy nekupuje prázdný byt, kupuje byt i s nájemcem, jeho smlouvou a jeho chováním. Změna vlastníka není výpovědním důvodem.

Zamlčet to nejde a nemá to smysl. Vada, o které jste věděli a neuvedli ji, se vrátí jako nárok z vadného plnění.

V praxi máte dvě cesty. Buď situaci nejdřív narovnáte a prodáváte byt volný nebo s prověřeným nájemcem, což je v drtivé většině případů výhodnější. Nebo prodáváte se slevou investorovi, který s tímhle typem nemovitosti umí pracovat.

Co si z toho má odnést každý pronajímatel?

1. Bezproblémový nájemník je stav, ne vlastnost. Devět měsíců bezchybného placení nevypovídá nic o desátém měsíci. Lidem se mění zdraví, práce, rodina i psychika. Vy pronajímáte na roky, ne na týdny

2. Prověření na začátku tenhle scénář nezachytí. Riziko nepřišlo z minulosti, přišlo ze změny během nájmu.

3. Výpověď není řešení, výpověď je papír. Řešení je situace, kdy se lidé skutečně vystěhují. K tomu vede buď dohoda a náhradní bydlení za tři týdny, nebo soud a měsíce čekání.

4. Sousedé jsou Vaše páka, ne Váš nepřítel. Když se sousedy komunikujete otevřeně, získáte spojence a čas.

5. Sociální síť existuje, ale musíte ji aktivně oslovit. Charita, sociální odbor města, terénní služby. Nikdo z nich Vám sám nezavolá. V tomhle případě to byla Explicit Reality, kdo charitu oslovil jako první.

Jak se podobnému scénáři bránit předem?

Protokol o předání s fotodokumentací nebo 3D skenem. Bez záznamu původního stavu nedokážete vyčíslit škodu. My v Explicit Reality děláme při předání bytu 3D sken a v tomhle případě rozhodl celé vyúčtování.

Jistota ve výši tří měsíčních nájmů. Zákon umožňuje maximálně trojnásobek měsíčního nájemného. Tady jistota pokryla podstatnou část třicetitisícové škody. Cokoli nižšího by nestačilo.

Pravidelná prohlídka bytu jednou za šest měsíců. Ohlášená, krátká, věcná. Odhalí problém dřív, než dorazí stížnosti sousedů.

Smluvní ujednání o pravidlech chování v domě s odkazem na domovní řád SVJ.

Pojištění pronajímaného bytu včetně vandalismu nájemcem. Standardní pojistka domácnosti tohle často nekryje. Zkontrolujte si to dřív, než to budete potřebovat.

Časté dotazy

Jak se zbavit problémového nájemníka? Nejdřív písemná výzva k nápravě, pak výpověď podle § 2288 nebo § 2291 občanského zákoníku. Pokud se nájemce nevystěhuje, následuje žaloba na vyklizení. V praxi bývá rychlejší a levnější dohoda spojená se zajištěním náhradního bydlení. V našem případě to trvalo tři týdny místo soudního řízení.

Existuje registr problémových nájemníků? Veřejný registr problémových nájemníků neexistuje. Prověřit jde exekuce v centrální evidenci exekucí a insolvence v insolvenčním rejstříku. Ani jedno ale neodhalí riziko, které vznikne až během nájmu.

Může pronajímatel vystěhovat nájemníka, který ničí byt, sám? Ne. Svépomocné vystěhování, výměna zámků ani odpojení energií nejsou dovolené a pronajímatel se jimi vystavuje vlastní odpovědnosti.

Je noční hluk důvodem k výpovědi bez výpovědní doby? Sám o sobě spíš ne, opakovaný a dlouhodobý ano, pokud dosáhne intenzity závažných obtíží pro osoby bydlící v domě podle § 2291 odst. 2. I tak platí povinnost nájemce nejdřív vyzvat k nápravě podle § 2291 odst. 3.

Odpovídá nájemce za škodu způsobenou jeho rodinným příslušníkem? Ano. Nájemce odpovídá za osoby, které s ním v bytě žijí. Škodu tedy pronajímatel uplatňuje vůči nájemci, nikoli vůči osobě, která ji fyzicky způsobila.

Pokryje jistota škodu na kuchyňské lince a elektroinstalaci? V našem případě ano, škoda 30 000 Kč se pokryla z jistoty a z nájemného za období po vystěhování. Jistota je ale omezená na trojnásobek měsíčního nájemného, takže při rozsáhlejším poškození to stačit nemusí.

Dá se prodat byt s problémovým nájemníkem? Dá, ale nájem podle § 2221 občanského zákoníku přechází na kupujícího i se smlouvou. Situaci nelze zamlčet a obvykle se promítne do ceny. Výhodnější je stav nejdřív narovnat.

Kdy má smysl oslovit charitu nebo sociální odbor města? Vždy, když je na druhé straně senior, osoba se zdravotním postižením nebo rodina, která si náhradní bydlení objektivně nezajistí sama. V našem případě to vedlo k vyřešení za tři týdny.

Nechcete tohle řešit sami?

Tenhle případ jsme v Explicit Reality řešili od první stížnosti až po předání bytu. Klient nemusel jednat se sousedy, s výborem SVJ, s charitou ani s městem. Dostal průběžné informace a na konci klíče.

Pokud pronajímáte byt a nechcete, aby Vás v šest ráno budil telefon od rozčileného souseda, ozvěte se nám. Správu nájmů děláme včetně krizových situací, ne jenom do chvíle, než se něco pokazí.

Spočítejte si nájemné zdarma nebo nám napište.

Další články, které Vás mohou zajímat

• Jak zvládnout problémového nájemníka

• Předávací protokol bytu: proč chrání pronajímatele i nájemce

• Kauce u pronájmu bytu

• Běžné opotřebení versus poškození bytu nájemcem

• Výpověď nájemní smlouvy pronajímatelem

Autor: Dalibor Stříbný / +420 777 602 691 / dalibor.stribny@explicitreality.cz