Nájemník neplatí nájem a vystěhovat ho nejde. Co s tím jako majitel bytu

Co se v článku dozvíte

• Proč se u nájemníka, který nemůže platit, výpověď často prodraží víc než dluh

• Jak zařídit, aby část sociální dávky chodila přímo Vám na účet, ne nájemníkovi

• Proč neplatícímu nájemníkovi nesmíte odpojit energie ani vodu

• Co reálně zmůže sociální odbor a charita, a kde narazíte

• Co dělat, když jste byt koupili s nájemníkem, kterého nemůžete vystěhovat

Jaký je rozdíl mezi nájemníkem, který nechce platit, a tím, který nemůže?

Zásadní. U prvního jde o vymáhání, u druhého o vyjednávání se státem.

Nájemník, který nechce platit, má obvykle příjem, exekuce a strategii. Přestane komunikovat, hraje na čas a spoléhá na to, že soudní vystěhování trvá měsíce. Na něj platí tvrdý postup, který popisuji v článku Neplatiči v nájmu: Kompletní průvodce pro pronajímatele.

Nájemník, který nemůže platit, je jiný případ. Senior po ztrátě úspor, člověk po úrazu, po rozvodu, po podvodu. Komunikuje, stydí se, posílá po částech a nemá kam jít. Tvrdý postup u něj selže, protože z prázdné kapsy nevymůžete ani soudní cestou nic.

Rozpoznat to jde rychle. Zeptejte se, jestli pobírá dávku od státu. Když ano, máte v ruce nástroj, o kterém většina majitelů neví.

Konkrétní zkušenost z praxe: 400 000 korun poslaných vojákovi, který neexistoval

Jeden z bytů, které v Explicit Reality spravujeme na jižní Moravě, obývá seniorka. Byt před lety prodala soukromému investorovi s podmínkou, že v něm zůstane bydlet v nájmu. Roky to fungovalo bez jediného problému.

Pak se seznámila po e-mailu s mužem, který se vydával za vojáka sloužícího v zahraničí. Psali si. Zamiloval se do ní. A postupně jí říkal o peníze.

Poslala mu 400 000 korun. Všechno, co měla. Pak se odmlčel.

Ano, čtyři sta tisíc. To není překlep a není to ojedinělý případ. Romantické podvody na seniory patří mezi nejrozšířenější typy online podvodů v Česku.

Jak to vypadá dnes, po dvaceti měsících:

• Měsíční nájem včetně záloh na služby: 18 000 Kč

• Aktuální dluh: 36 000 Kč, tedy dva neuhrazené nájmy

• Paní platí zpětně, nepravidelně, vždycky je o měsíc nebo dva pozadu

• Majiteli posíláme nájemné v plné výši a včas, rozdíl neseme my

• Řešíme to od ledna 2025

Všimněte si jedné věci: dluh neroste do statisíců. Paní platí, jen nikdy včas. To je typický obraz nájemníka, který nemůže, ne nechce.

Jak vystěhovat neplatícího nájemníka, když nemá kam jít?

Krátká odpověď: nijak rychle a nijak levně. A právě proto se to většinou nevyplatí.

Zákon Vám výpověď umožní. Podle § 2291 občanského zákoníku se za zvlášť závažné porušení povinnosti považuje zejména nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců. Formu i postup rozebírám podrobně v článku Výpověď nájemní smlouvy pronajímatelem.

Jenže výpověď je jen papír. Když se nájemník nevystěhuje, potřebujete žalobu na vyklizení, rozsudek a pak exekutora. Ten postup trvá měsíce a stojí desítky tisíc korun na soudních poplatcích a právním zastoupení.

A na konci? Vystěhujete člověka, který nemá majetek. Dluh 36 000 Kč Vám zůstane na papíře a vymůžete z něj zlomek. Vy jste zaplatili soud, exekutora, právníka a několik měsíců prázdného bytu navíc.

V našem případě je to ještě jednodušší. Paní nemá kam jít. Město volné byty nemá. Vystěhování by znamenalo, že osmdesátiletá žena skončí na ulici.

Tvrdá pravda: u nájemníka bez majetku je vystěhování nejdražší z možných řešení. Vyplatí se až tehdy, když všechno ostatní selže.

Můžu neplatícímu nájemníkovi odpojit energie nebo vodu?

Nesmíte. A pokud to uděláte, obrátí se to proti Vám.

Tohle je asi nejčastější nápad, se kterým za mnou majitelé chodí. Zní logicky: neplatí, tak mu zavřu vodu a odejde sám. Právně je to ale svépomoc, kterou zákon nedovoluje.

Pronajímatel má povinnost zajistit nájemci nerušené užívání bytu po celou dobu trvání nájmu. Odpojení energií, vody nebo výměna zámků jsou zásahem do tohoto práva. Nájemce se může domáhat obnovení dodávek i náhrady škody, a to i tehdy, když sám dluží.

V praxi tím svoji pozici jen zhoršíte. Ze situace, kde jste v právu, se stane spor, kde je v právu on.

Co reálně zmůže sociální odbor a charita?

Míň, než čekáte. A tohle je část, kterou Vám jiné články neřeknou.

Sociální odbor města: komunikuje, eviduje, snaží se. Ale obecní byty jsou dlouhodobě vyčerpané. V našem případě město žádný volný byt nemá a paní nemá kam umístit. To není selhání úředníků, to je stav bytového fondu.

Terénní charitní a sociální služby: velká část z nich je placená. Klient, který nemá peníze, se k nim prakticky nedostane. Je to paradox, na který jsme narazili přímo: člověk v nejhorší finanční situaci má nejmenší přístup k pomoci.

Neznamená to, že je nemáte oslovit. Znamená to, že se na ně nemůžete spolehnout jako na řešení. Jsou to spolupracovníci, ne záchranná síť.

Co je přímá úhrada nákladů na bydlení a jak ji získáte?

Je to postup, kdy úřad práce posílá část sociální dávky rovnou Vám na účet, ne nájemníkovi. A je to nejúčinnější nástroj, který v téhle situaci máte.

Od 1. října 2025 platí zákon č. 151/2025 Sb. o dávce státní sociální pomoci. Ten sloučil příspěvek na bydlení, doplatek na bydlení, příspěvek na živobytí a přídavek na dítě do jediné dávky, které se běžně říká superdávka. Přechodné období skončilo 31. července 2026, takže od srpna 2026 už stát vyplácí jen novou dávku.

Superdávka má čtyři složky a jedna z nich je složka na bydlení. Nárok na ni vzniká, když má alespoň jeden člen domácnosti právní titul k bydlení, typicky nájemní smlouvu, a náklady na bydlení přesahují 30 % rozhodného příjmu domácnosti.

A tady přichází to podstatné. Zákon v § 47 umožňuje takzvanou přímou úhradu nákladů na bydlení. Když hrozí ztráta bydlení, úřad práce může posílat část dávky až do její výše přímo pronajímateli nebo dodavatelům energií.

Pro Vás to znamená jediné. Peníze určené na nájem se k Vám dostanou dřív, než je nájemník utratí za něco jiného.

Jak o to požádat: iniciativa musí vzejít od nájemníka nebo od úřadu, Vy jako pronajímatel jste účastníkem řízení o stanovení přímé úhrady. Prakticky to znamená, že s nájemníkem zajdete na kontaktní pracoviště Úřadu práce, doložíte nájemní smlouvu, evidenci plateb a přehled dluhu, a požádáte o změnu způsobu výplaty.

V našem případě jsme tuhle žádost zatím nepodali, situaci s paní řeší právnička. Je to ale první věc, kterou bych na místě každého majitele udělal. Nečekejte, až se dluh nasčítá.

Kdy úřad práce ustanoví zvláštního příjemce?

Když je nájemník v takovém stavu, že dávku nedokáže sám smysluplně použít.

Úřad práce může namísto příjemce dávky rozhodnutím z moci úřední ustanovit zvláštního příjemce v případech, kdy by se výplatou dávky příjemci zřejmě nedosáhlo účelu, kterému má dávka sloužit, nebo kdyby tím byly poškozeny zájmy členů domácnosti, anebo nemůže-li příjemce dávky výplatu přijímat. Zvláštním příjemcem může být jen osoba, která s ustanovením souhlasí, a je povinna dávku použít ve prospěch členů domácnosti.

V praxi to bývá obec, sociální služba, charitní organizace nebo rodinný příslušník. Pronajímatel zvláštním příjemcem být nemůže, protože by byl ve střetu zájmů.

Tohle je řešení pro situace, kdy nájemník už není schopen se o své finance postarat. Typicky senioři s kognitivním úbytkem nebo lidé po vážné životní krizi.

Nastartovat to můžete podnětem. Napište sociálnímu odboru obce s rozšířenou působností, popište situaci a doložte ji.

Jak nastavit splátkový kalendář, aby Vás nepoškodil?

Písemně, s uznáním dluhu a s doložkou, která Vám nechává otevřená vrátka.

Splátkový kalendář dává smysl, protože něco je vždycky víc než nic. Ale má tři pasti, do kterých majitelé pravidelně padají.

Past první: ústní dohoda. Bez písemného uznání dluhu se Vám u soudu promlčecí lhůta neprodlouží a nemáte co předložit. Uznání dluhu musí být písemné a musí obsahovat výši dluhu a příslib zaplacení.

Past druhá: splátky se započítají špatně. Když nájemník posílá po částech bez určení, na co platí, může se plnění započítat na nejstarší dluh a Vy máte pořád neuhrazený běžný nájem. Ve splátkovém kalendáři výslovně určete, že platba se nejdřív započte na aktuální nájemné a teprve zbytek na starý dluh.

Past třetí: ztráta důvodu k výpovědi. Když dohodu podepíšete bez doložky o její platnosti, můžete si zablokovat argument o třech měsících neplacení. Do kalendáře patří věta, že při nedodržení splátek dohoda pozbývá účinnosti a dluh se stává splatným celý.

Tuhle větu si nechte zkontrolovat právníkem. My v Explicit Reality máme šablonu odsouhlasenou advokátní kanceláří Petráš & Rezek a používáme ji ve všech spravovaných bytech.

Sedm kroků, když nájemník neplatí nájem a nemá z čeho

Krok 1: Zjistěte, o který typ jde. Zavolejte, nepište. Nájemník, který nemůže platit, obvykle telefon zvedne. Ten, který nechce, ne.

Krok 2: Doložte dluh. Přehled plateb, datum splatnosti podle smlouvy, aktuální stav. Bez tohohle nemáte podklad pro nic dalšího. Jak má být splatnost ve smlouvě nastavená, rozebírám v článku Náležitosti nájemní smlouvy.

Krok 3: Pošlete písemnou výzvu. Doporučeně, s dodejkou. I když věříte, že se to vyřeší po dobrém, tenhle papír budete potřebovat, pokud se to nevyřeší.

Krok 4: Zeptejte se na dávku. Pobírá nájemník superdávku? Pokud ne, má na ni nárok? Pokud ano, jděte s ním na úřad práce a požádejte o přímou úhradu nákladů na bydlení.

Krok 5: Zapojte sociální odbor. Podnět stačí poslat e-mailem nebo datovou schránkou. Počítejte s tím, že volný byt pro Vašeho nájemníka mít nebudou.

Krok 6: Podepište splátkový kalendář. Písemně, s uznáním dluhu, s pořadím započtení plateb a s doložkou o pozbytí účinnosti.

Krok 7: Zkontrolujte kauci a služby. Kauci můžete použít na dlužné nájemné, pravidla popisuji v článku Kauce u pronájmu bytu. Nedoplatky za služby řešte odděleně, viz Vyúčtování služeb nájemníkům.

Co když jste byt koupili i s nájemníkem?

Nájem přechází na Vás a výpověď z důvodu změny vlastníka neexistuje.

Podle § 2221 občanského zákoníku vstupuje nový vlastník do práv a povinností pronajímatele. Nájemní smlouva běží dál za stejných podmínek, včetně případného ujednání o doživotním nájmu.

Model „prodám byt a zůstanu v něm bydlet v nájmu" je u seniorů běžný. Prodávající získá peníze, kupující výnosovou nemovitost a nájemník jistotu bydlení.

Riziko je jasné a náš případ ho ukazuje přesně. Když se prodávajícímu po letech zhorší finanční situace nebo zdraví, máte v bytě nájemníka, kterého prakticky nelze vyměnit. A Vaše výnosová nemovitost přestane vynášet.

Než takový byt koupíte, prověřte si tři věci: jak je nastavené nájemné a jeho valorizace, jaký příjem má nájemník a jestli smlouva obsahuje standardní výpovědní důvody. Prověřování nájemníků rozebírám v článku Proč se vyplatí prověřit nájemníka před pronájmem.

Časté dotazy

Jak vystěhovat neplatícího nájemníka? Nejdřív písemná výzva k úhradě, pak výpověď podle § 2288 nebo § 2291 občanského zákoníku. Pokud se nájemník nevystěhuje, následuje žaloba na vyklizení a exekuce. U nájemníka bez majetku je ale tenhle postup obvykle dražší než samotný dluh.

Můžu neplatícímu nájemníkovi odpojit vodu nebo elektřinu? Nesmíte. Pronajímatel má povinnost zajistit nerušené užívání bytu. Odpojení energií nebo výměna zámků jsou nedovolená svépomoc a nájemce se může domáhat obnovení dodávek i náhrady škody.

Může úřad práce posílat sociální dávku přímo mně jako pronajímateli? Ano. Zákon č. 151/2025 Sb. umožňuje v § 47 přímou úhradu nákladů na bydlení, kdy úřad práce posílá část dávky přímo pronajímateli nebo dodavatelům energií, pokud hrozí ztráta bydlení. Vy jste účastníkem řízení o jejím stanovení.

Existuje ještě příspěvek na bydlení? Ne. Od 1. října 2025 ho nahradila složka na bydlení v rámci superdávky. Přechodné období pro dosavadní příjemce skončilo 31. července 2026.

Kdy můžu dát výpověď pro neplacení? Neuhrazené nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců zákon označuje za zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce. Postup a náležitosti výpovědi ale musíte dodržet přesně, jinak je neplatná.

Zbavím se splátkovým kalendářem práva na výpověď? Nemusíte, pokud je kalendář správně napsaný. Potřebujete v něm doložku, že při nedodržení splátek dohoda pozbývá účinnosti a celý dluh se stává splatným.

Můžu si dlužné nájemné strhnout z kauce? Ano, dlužné nájemné patří mezi položky, které z kauce strhnout smíte. Každé strhnutí ale musíte doložit.

Můžu vystěhovat nájemníka, který byt původně vlastnil a prodal ho s podmínkou doživotního nájmu? Jen z důvodů uvedených ve smlouvě a v zákoně. Změna vlastníka výpovědním důvodem není a nájem na Vás přechází se vším všudy.

Tohle nemusíte řešit Vy

Majitel bytu z našeho příběhu dostává 18 000 korun měsíčně, včas a v plné výši. O tom, že paní je dva nájmy pozadu, že město nemá kam ji dát a že s ní jedná právnička, se nemusí starat. To je celý rozdíl.

Přesně proto vznikla služba Explicitní nájemník. Vy dostáváte nájem pravidelně, my řešíme nájemníky, úřady, opravy, vyúčtování i situace, jako je tahle. Byty spravujeme na Zlínsku, Uherskohradišťsku a Hodonínsku a Explicit Reality získala titul Realitka roku pětkrát v řadě, v letech 2021 až 2025.

Chcete pronajímat byt a nemuset řešit, co dělat, když nájemník neplatí nájem? Spočítejte si nájemné zdarma nebo nám napište a probereme Váš byt.

Další články, které Vás mohou zajímat

• Neplatiči v nájmu: Kompletní průvodce pro pronajímatele (2026)

• Výpověď nájemní smlouvy pronajímatelem: kdy na ni máte právo

• Kauce u pronájmu bytu: kolik smíte požadovat a kdy ji musíte vrátit

• Náležitosti nájemní smlouvy: co musí obsahovat, aby ochránila pronajímatele

• Proč se vyplatí prověřit nájemníka před pronájmem

Autor: Dalibor Stříbný / +420 777 602 691 / dalibor.stribny@explicitreality.cz