Jak se zbavit neplatícího nájemníka: převzali jsme dům se 7 byty, tři nájemníci jsou dnes pryč

Co se v článku dozvíte

• Jak vypadá reálné převzetí bytového domu, kde jsou problémoví nájemníci prakticky ve všech bytech

• Proč u převzatých nájemníků nájemné negarantujeme a proč je to pro majitele férovější než opačný slib

• Jak se zbavit neplatícího nájemníka tak, aby výpověď obstála podle § 2288 a § 2291 občanského zákoníku

• Proč první výměna nájemníka trvala šest měsíců a celý dům rok a půl

• Jak prověřujeme nové nájemníky, aby se stejná situace neopakovala

Jsem Dalibor Stříbný z Explicit Reality. Tuhle zakázku jsme nebrali proto, že byla lehká, ale proto, že přesně tohle umíme. A protože žádný majitel nemá trávit večery voláním na linku 158 kvůli vlastnímu domu.

Jak dům vypadal, když nás majitelé oslovili?

Osm bytových jednotek. Téměř všechny svým způsobem problémové.

V jednom bytě se pilo. V dalším se neplatilo. Ve třetím byl hluk. A ve zbytku kombinace všeho dohromady, doplněná o návštěvy, které do domu nikdo nezval.

Nejtěžší byl byt, kde nájemník pil a vodil si domů lidi, kteří v bytě brali drogy a kouřili. Byt tím dostal pořádně zabrat, ale nezůstalo to jen u něj. Společné prostory v takovém domě odnesou skoro to samé.

Chodili jsme tam denně. Několikrát jsme do domu museli vyrazit společně s policií, protože se tam pohybovali opilí lidé, docházelo k potyčkám a na schodišti byla krev.

Stav při převzetí v březnu 2025:

• 8 bytových jednotek v domě

• 7 bytů jsme převzali do správy

• 1 byt jsme nepřevzali, protože u něj už běželo soudní vystěhování

• 3 nájemníci ze sedmi neplatili nájemné

• Všichni nájemníci měli platné nájemní smlouvy

Zní to jako scéna z filmu. Pro majitele to byla každodenní realita.

Co po nás majitelé vlastně chtěli?

Tři věci, a všechny tři naprosto legitimní.

Za prvé, narovnat stav v domě. Za druhé, nemít s tím žádné starosti. Za třetí, aby jim nájemné chodilo pravidelně, ne když se to nájemníkovi zrovna hodí.

To je přesně ta objednávka, se kterou za mnou chodí většina majitelů nájemních domů. Nechtějí být detektivové, exekutoři ani vyjednavači. Chtějí příjem z nemovitosti a klid.

Proč jsme majitelům nezaručili nájemné hned od prvního dne?

Protože bychom lhali. A to je věc, kterou v Explicit Reality neděláme ani za cenu ztracené zakázky.

Když přebíráte dům, ve kterém už sedí nájemníci s podepsanými smlouvami, přebíráte i jejich platební morálku. Nikdo, kdo tomu rozumí, Vám nemůže slíbit, že člověk, který neplatil tři roky, začne platit od pondělí jenom proto, že mu na dveře zaklepe realitka.

Domluva s majiteli byla proto od začátku jasná:

• U převzatých nájemníků nájemné negarantujeme. Ty postupně narovnáváme nebo měníme.

• U nových nájemníků, které do bytu dosadíme my, nájemné garantujeme.

Tenhle jeden odstavec je důvod, proč spolupráce fungovala. Majitelé věděli přesně, co dostanou a kdy.

Jak se zbavit neplatícího nájemníka legálně?

Tady je tvrdá pravda: majitel nemůže nájemníka vyhodit proto, že se mu nelíbí. Občanský zákoník chrání nájemce jako slabší stranu a Vy máte k dispozici jen ty důvody, které Vám dává § 2288 a § 2291.

Postupovali jsme u každého bytu stejně. Sedm kroků.

Krok 1: Audit smluv a skutečného stavu

Prošli jsme všechny nájemní smlouvy a porovnali je s realitou. Všechny byty jsme přebírali pod platnými smlouvami, což nám usnadnilo start. U dvou bytů se ale ukázalo, že papírový stav neodpovídá tomu, kdo v bytě reálně bydlí. To je věc, kterou majitel z domova nezjistí.

Krok 2: Osobní jednání s každým nájemníkem

Zvlášť, tváří v tvář, v bytě. Ne dopisem.

Někdo pochopil hned a chtěl odejít v klidu. Někdo se odstěhovat nechtěl a bylo jasné, že to půjde právní cestou. To rozdělení jsme potřebovali znát dřív, než jsme rozeslali první papír.

Krok 3: Písemná výzva k nápravě

U nájemníka, který porušuje povinnosti zvlášť závažným způsobem, nemůžete rovnou poslat výpověď bez výpovědní doby. Zákon vyžaduje, abyste ho nejdřív písemně vyzvali, aby závadné chování odstranil. Pokud to neuděláte, k výpovědi se nepřihlíží.

Tohle je nejčastější chyba majitelů, se kterou se setkávám. Pošlou rozzlobenou výpověď, nájemník se obrátí na soud a nájem běží dál.

Krok 4: Výpověď se správným zdůvodněním a poučením

Výpověď musí být písemná, musí obsahovat konkrétní důvod a musí obsahovat poučení nájemníka o tom, že může vznést námitky a do dvou měsíců navrhnout soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Bez tohoto poučení je výpověď neplatná.

Výpovědní doba je tři měsíce a běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení. U zvlášť závažného porušení, kam patří i neplacení nájemného a služeb po dobu nejméně tří měsíců, lze vypovědět nájem bez výpovědní doby.

Krok 5: Dohoda o skončení nájmu tam, kde to šlo

U části nájemníků jsme se domluvili na dohodě. Je to rychlejší než výpovědní doba, levnější než soud a pro obě strany čistší.

Dohoda je vždycky první volba. Výpověď je nástroj pro ty, kteří se domluvit nechtějí.

Krok 6: Předání bytu, protokol a příprava

Každý byt jsme přebírali s protokolem a fotodokumentací. Bez toho nemáte důkaz o stavu a ze škody nedostanete ani korunu.

Výmalbu a opravy si hradili majitelé. Byt do naší služby přebíráme ve stoprocentním stavu, jinak to nedává smysl. Nový nájemník nemůže nastoupit do bytu, ve kterém je vidět, co se v něm dělo.

Krok 7: Nový prověřený nájemník a garantované nájemné

Do připraveného bytu jsme nastěhovali nového nájemníka, kterého jsme prověřili. Od toho okamžiku majiteli chodí nájemné od nás, pravidelně, bez ohledu na to, jestli nájemník zaplatil včas.

Jak dlouho trvalo celý dům narovnat?

Prvního nájemníka se nám podařilo vyměnit po šesti měsících. Zbytek až v roce 2026.

Není to sprint. Výpovědní doby běží, jednání trvají, byty se opravují a noví nájemníci se hledají tak, aby to nebyl další problém za dva roky.

Kdo čeká výsledek do tří měsíců, bude zklamaný. Kdo počítá s rokem a půl, dostane dům, který funguje.

Jak dům vypadá dnes?

Všichni tři neplatící nájemníci jsou vystěhovaní. Uklizeno, vymalováno, klid. Žádná policie, žádné noční potyčky, žádná krev na schodech.

Nájemné jsme navýšili o 10 procent a dnes se pohybuje kolem 10 000 korun podle velikosti bytu.

Majitelé dostávají nájemné pravidelně a jedinou administrativu, kterou u domu mají, je kontrola výpisu z účtu.

Jak prověřujeme nájemníky, aby se to neopakovalo?

Výměna nájemníka nemá smysl, pokud na jeho místo posadíte stejný problém v jiném kabátě.

Každého zájemce prověřujeme v centrální evidenci exekucí a v insolvenčním rejstříku. Ověřujeme příjem a bonitu. Vedeme s ním osobní jednání, kde se ukáže víc, než majitel z e-mailu vyčte.

Tohle je práce, kterou majitel domu buď nezvládne, nebo mu na ni nezbývá čas. A přitom je to jediný okamžik, kdy se rozhoduje o následujících třech letech.

Co si z toho jako majitel odnést?

Když máte v domě nájemníka, který neplatí, máte tři možnosti.

První: řešit to sám a strávit rok voláním, jednáním a psaním papírů, které často nemají zákonné náležitosti.

Druhá: nedělat nic a nechat dluh růst. Za rok neplacení při nájmu 10 000 Kč měsíčně je to 120 000 Kč, které už nikdy neuvidíte, plus poškozený byt.

Třetí: předat to někomu, kdo tímhle procesem prošel v celém domě najednou.

Časté otázky

Jak se zbavit neplatícího nájemníka? Dohodou o skončení nájmu, pokud se nájemník domluví, jinak výpovědí podle § 2288 nebo § 2291 občanského zákoníku. Výpověď musí být písemná, s konkrétním důvodem a s poučením o právu na soudní přezkum, jinak je neplatná.

Převezmete i dům, ve kterém už jsou neplatiči? Ano. Ve Strání jsme v březnu 2025 převzali sedm bytů z osmi, ve třech z nich se neplatilo. Všichni tři jsou dnes vystěhovaní.

Garantujete nájemné i u nájemníků, které od nás nedostanete? Ne. U převzatých nájemníků nájemné negarantujeme, protože nemůžeme ručit za platební morálku někoho, koho jsme nevybírali ani neprověřovali. Garance nastupuje u nájemníka, kterého do bytu dosadíme my.

Jak dlouho trvá vystěhování neplatícího nájemníka? V našem případě trvala první výměna šest měsíců a celý dům rok a půl. U dohody to jsou týdny, u výpovědi tři měsíce výpovědní doby. Pokud se nájemník brání soudně, počítejte s měsíci navíc.

Kdo platí opravy bytu před nastěhováním nového nájemníka? Ve Strání je hradili majitelé. Byt přebíráme do správy ve stoprocentním stavu, protože jinak nemůžeme garantovat nájemné ani vybrat kvalitního nájemníka.

Zvýší se po převzetí nájemné? Většinou ano, pokud bylo pod tržní úrovní. Ve Strání jsme ho navýšili o 10 procent.

Vyplatí se předat správu domu, když mám jen pár bytů? Čím víc jednotek, tím rychleji se profesionální správa zaplatí, protože problémy se v domě přelévají mezi byty. Ale i u jednoho bytu s neplatičem Vás jedna nepovedená výpověď stojí víc než správa za celý rok.

Máte v domě nájemníka, se kterým si nevíte rady?

Ozvěte se. Projdeme s Vámi stav bytů i smluv a řekneme rovnou, co jde vyřešit dohodou, co výpovědí a kdy Vám může začít chodit garantované nájemné.

Předejte svůj dům Explicitnímu nájemníkovi a nájemné Vám bude chodit pravidelně. O zbytek se postaráme my.

Spočítejte si nájemné zdarma nebo nám napište.

Další články, které Vás mohou zajímat

• Výpověď nájemní smlouvy pronajímatelem

• Neplatiči v nájmu: Kompletní průvodce pro pronajímatele (2026)

• Náležitosti nájemní smlouvy

• Běžné opotřebení versus poškození bytu

• Proč se vyplatí prověřit nájemníka před pronájmem

Autor: Dalibor Stříbný / +420 777 602 691 / dalibor.stribny@explicitreality.cz